C’est l’un des angles morts bien connu des collectivités publiques dans le code de la construction et de l’habitation. Face à un immeuble menaçant ruine, la mise en sécurité (l’ex péril) n’est pas toujours possible. Et dans ce cas, pour faire bouger les lignes, la commune doit se remonter les manches.
C’est l’histoire de notre cliente pour qui, à force d’acharnement, nous obtenons une injonction de démolir des immeubles menaçant de s’effondrer, pour autant, n’entrant pas dans le champ de la mise en sécurité (lire l’article ici).
La mise en sécurité : pourquoi n’est-elle pas toujours possible ?
Les pouvoirs de police spéciale confiés au Maire par le code de la construction et de l’habitation visent notamment à protéger des :
« risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers » (article L.51-2 du CCH).
Le Conseil d’Etat limite l’usage de la procédure de mise en sécurité aux cas où « le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres » (CE, ord, 9 décembre 2004, Commune de Béziers, 274852).
Autrement dit, la mise en sécurité peut être mobilisée, par exemple :
- lorsque l’immeuble menace ruine parce que ses éléments de structure sont instables, faute d’entretien ;
- parce que les planchers sont pourris et menacent de s’effondrer ;
- parce que des corniches ou une cheminée sont descellés et sont sur le point de tomber …
En revanche, la mise en sécurité ne peut être utilisée lorsque la cause prépondérante de l’instabilité d’un immeuble provient d’un évènement qui lui est extrinsèque.
Ainsi, par exemple, et notamment pour l’affaire qui nous occupait, l’instabilité des immeubles provient d’une catastrophe naturelle, donc une cause extérieure qui empêche l’utilisation de la mise en sécurité.
Que faire alors, pour une Commune impliquée, inquiète des risques pour ses administrés et souhaitant leur venir en aide ?
Les pouvoirs de police générale du Maire : sécuriser le périmètre dangereux
Sur le fondement de ses pouvoirs de police générale, prévus aux articles L.2212-1 et suivants du CGCT, « en cas de danger grave et imminent », le Maire doit prescrire « l’exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances » (L.2212-4 du CGCT).
Ainsi, hors des hypothèses permettant le recours à la procédure de mise en sécurité, le Maire dispose d’un pouvoir de police générale destiné à permettre la prévention de tous accidents.
Sur ce fondement, le Maire, sous peine d’engager sa responsabilité en cas d’accident, lorsque cela est nécessaire, doit par exemple :
- faire évacuer les immeubles et en interdire l’accès ;
- établir un périmètre de sécurité…
Mais la Commune souhaitait, au-delà de ces actions de sécurisation nécessaire, agir pour permettre une démolition rapide des immeubles concernés, qui, de l’avis des Experts mandatés, ne peuvent être sauvés.
Notre approche : demander la démolition des immeubles au juge judiciaire sous astreinte
Dans cette optique et pour atteindre le but souhaité, nous avons donc saisi le Tribunal judiciaire en référé pour obtenir la démolition des immeubles concernés.
L’article 835 du code de procédure civile dispose que :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
C’est ce outil qui nous a permis de poursuivre la démolition des immeubles.
Le Tribunal relève :
- l’intérêt à agir de la Commune.
Le Maire a fait interdire l’accès aux immeubles et la voirie en vertu de ses pouvoirs de police, un risque majeur d’effondrement des immeubles étant reconnu par l’Expert judiciaire parallèlement saisi. Le maintien de ces mesures « ne pouvant excéder une durée raisonnable et le Maire se devant de garantir la sécurité publique de la commune, il doit être constaté que la Ville a intérêt à agir afin qu’une solution pérenne soit apportée ».
- que l’Expert judiciaire conclut à la nécessaire démolition des immeubles dans les délais les plus brefs possibles ;
- que, selon l’Expert toujours, la démolition peut être menée dès que toutes les mesures de précaution demandées par lui sont mise en place.
Selon le Tribunal, notre demande était donc insusceptible de contestation sérieuse.
Ce que nous avons obtenu pour notre cliente
Nous avons obtenu du Tribunal qu’il enjoigne aux propriétaires des immeubles menaçant de s’effondrer, garantis par leur assureur, de débuter la démolition de leurs immeubles en préservant autant que possible les avoisinants dans un délai de 30 jours, sous astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard.
Le Tribunal enjoint aux propriétaires de l’immeuble voisin de réaliser les mesures de confortement requises le cas échéant par l’Expert afin de préserver leur immeuble.
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