Une société était titulaire de baux commerciaux (article L. 145-1 du code du commerce et suivants). Elle était en effet locataire d’une partie d’un immeuble à usage commercial, propriété de notre cliente, une communauté d’agglomération.
Au terme de ces premiers baux commerciaux, un contrat portant occupation précaire du local commercial a été conclu entre la société locataire et le bailleur, notre cliente.
A l’expiration de ce bail précaire, la société locataire est restée dans le local commercial.
La situation est rapidement devenue inextricable pour notre cliente propriétaire.
Dans l’impossibilité de sécuriser l’occupation de son local par la conclusion d’un bail commercial, elle devait, en outre, faire face à de nombreux impayés de loyers et de charges locatives.
Le préjudice de la communauté d’agglomération en raison des impayés de loyers et de charges s’élevait à plus de 2 millions d’euros.
Lasse de cette situation et de l’impasse dans laquelle se trouvaient les pourparlers en cours avec la société locataire, qui ne permettaient pas d’aboutir à la conclusion d’un bail commercial, la communauté d’agglomération nous a contactés pour trouver une solution.
L’élaboration d’une stratégie pour récupérer les impayés
Dans un premier temps, nous avons fait le point avec notre cliente pour déterminer ses besoins afin de proposer une stratégie efficace pour gérer la situation de son locataire.
En effet, au regard de la situation et des conditions particulières d’occupation du local commercial, en raison de l’absence de tout contrat ou bail commercial écrit, nous avons identifié, en droit, trois actions :
-> une action résolutoire du bail commercial (article 1224 et suivants du Code civil). C’est une procédure menée devant le juge pour obtenir, d’une part, l’expulsion de la société locataire et, d’autre part, le paiement des impayés de loyers du fait de la violation des clauses du bail commercial ;
-> une action en résiliation judiciaire du bail commercial. C’est une procédure judiciaire pour obtenir, d’une part, l’expulsion de la société occupante des locaux de la collectivité et, d’autre part, le paiement des impayés de loyers, sans nécessairement s’appuyer sur les clauses d’un bail commercial ou d’un contrat d’occupation ;
-> une procédure en recouvrement judiciaire des impayés de loyers et charges locatives.
La stratégie influencée par des données économiques
En définitive, notre cliente optait pour le seul recouvrement des impayés de loyers et de charges locatives.
En effet, notre cliente n’était pas en faveur d’une stratégie trop offensive car, en installant son activité, la société locataire participait au développement économique du territoire et assurait l’emploi de nombreux habitants de la région.
Les enjeux économiques et pour le développement du territoire étaient, donc, forts et contraignaient nécessairement la procédure, puisqu’ils s’opposaient à toute procédure d’expulsion, qui aurait eu des conséquences économiques irréversibles.
Quelles étapes pour recouvrer les impayés ?
Conformément à cette stratégie, nous avons, dans un premier temps, mis en demeure la société de procéder au règlement des impayés sous peine de saisir le juge compétent.
Face à l’inaction de la société débitrice des loyers impayés, nous l’avons, donc, dans un second temps, assignée devant le Tribunal de Grande instance (depuis le 1erjanvier 2020, le tribunal judiciaire), juge compétent.
Et, eu égard à la longue durée d’occupation du local commercial, les conditions d’occupation précaire n’étaient plus réunies (L. 145-5-1 du Code de commerce) et, donc, les relations entre la collectivité propriétaire et la société locataire sont régies par les dispositions du code du commerce relatives au bail commercial (Civ. 3ème, 15 octobre 2014, 13-20085).
Nous avons considéré puis écarté la procédure en référé qui était, est, en droit, envisageable (article 835 du code de procédure civile). Le référé, c’est-à-dire une procédure rapide, suppose qu’aucun élément de fait ou de droit ne permettre de débattre l’obligation de payer les arriérés de loyers (la formulation du code évoque une obligation non sérieusement contestable). Or, en raison de l’absence de bail commercial ou de tout contrat d’occupation du local commercial écrit, la sécurité était d’opter pour une procédure au fond.
Une stratégie payante
Au-delà des échanges contradictoires dans le cadre de la procédure menée devant le juge et destinée à obtenir le recouvrement des impayés de loyers et de charges locatives, notre stratégie a été payante.
En effet, l’assignation devant le juge judiciaire a permis de débloquer la situation et de permettre aux parties de se rapprocher et de trouver un accord sur les conditions de location du local commercial occupé.
L’action judiciaire a donc permis d’initier un dialogue amiable, efficace et rapide. Il s’agit d’un objectif que nous poursuivons systématiquement, pour obtenir des résultats rapides pour nos clients.
Ce rapprochement a permis la conclusion d’un protocole d’accord global relatif :
-> à la réalisation par la collectivité de travaux dans le local commercial pour améliorer les conditions d’occupation et de location ;
-> au paiement des impayés de loyers et de charges locatives ;
-> à la conclusion d’un bail commercial pour pérenniser l’installation de la société et son développement économique sur le territoire de notre cliente.
Notre approche dans ce dossier
Grâce à la conciliation d’outils juridiques en apparence contradictoires avec les objectifs extra juridiques de ce dossier délicat, nous avons réussi à obtenir une victoire rapide pour notre client.
Nous avons donc obtenu le paiement d’importants impayés, tout en pérennisant l’implantation de la société sur le territoire par la conclusion d’un bail commercial équilibré. Ce sont ainsi de nombreux emplois qui ont été préservés pour le territoire.
C’est conscient de ces enjeux, extra juridiques, que nous avons analysé ce dossier et élaboré une stratégie, en partenariat constant avec notre cliente.
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