Le propriétaire d’une parcelle avait déposé, en mairie d’une commune de Loire-Atlantique, notre cliente, une déclaration préalable de division en deux lots de sa parcelle, située dans un lotissement.
La commune ne s’est pas opposée à cette demande. Une décision tacite de non opposition est, donc, née.
Un voisin, un des colotis, hostile à cette division parcellaire en deux lots, a de suite combattu cette division.
Dans un premier temps, il a sollicité le retrait de la décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable.
Dans un second temps, face au refus opposé par la commune, qui a maintenu sa non-opposition à déclaration préalable, ce coloti a introduit une requête en annulation devant le Tribunal administratif de Nantes.
L’enjeu de cette affaire était assez simple à identifier : montrer la légalité de la décision municipale de non-opposition de division de parcelle.
Par conséquent, il s’agissait de préserver la commune face à un risque d’engagement de responsabilité.
Rappelons que toute illégalité de l’administration est une faute (CE, 26 janvier 1973, n° 84768) et que toute faute causant un préjudice peut engager la responsabilité de celui qui la commet, en matière de droit de l’urbanisme comme en tout autre matière.
Notre stratégie : écarter l’application des règles litigieuses
En droit de l’urbanisme en général et, en particulier, en matière de contentieux des autorisations d’urbanisme, l’issue du dossier résulte souvent d’une analyse précise et pointue des données factuelles.
Étonnement, en l’espèce, les données factuelles étaient simples et ne posaient aucune difficulté. Ce n’était donc pas sur le terrain de la démonstration concrète que se jouait ici le contentieux.
C’est un pur point de droit que nous devions manier : l’opposabilité ou non des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement à la décision de non opposition de division de parcelle.
Autrement dit il fallait déterminer si les documents du lotissement étaient opposables à la commune.
En effet, les documents du lotissement, notamment le cahier des charges, fixaient le nombre maximal de lots que l’on avait le droit d’établir dans le lotissement.
La division parcellaire de son lot par le pétitionnaire aboutissait à un dépassement du nombre maximal de lots du lotissement selon le cahier des charges du lotissement.
La décision de non-opposition à déclaration préalable violait donc directement le cahier des charges du lotissement.
Nous avons déterminé, en nous fondant sur l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, que deux axes devaient être développés pour défendre la décision attaquée.
- Premier axe : démontrer la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement.
- Deuxième axe : montrer que les règles relatives au nombre de lots constituent une règle d’urbanisme.
Pour ce faire, nous avons décortiqué la jurisprudence administrative.
Notre démonstration : la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement
Deux données étaient essentielles :
- – le lotissement a été approuvé le 16 juin 1976 ;
- – la commune est couverte par un plan d’occupation des sols depuis le 9 novembre 1976.
En vertu des dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, le principe est la caducité des règles d’urbanisme propres aux lotissements dix ans après la date de l’autorisation de lotir, dès lors qu’un plan d’occupation des sols est approuvé.
Ici l’autorisation d’urbanisme est intervenue plus de dix ans après l’approbation du plan d’occupation des sols de la commune.
Ainsi, en application des dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme réglementaires contenus dans les documents du lotissement notamment le règlement et le cahier des charges étaient caduques (CE, 5 juillet 1991, n° 124072).
La mention relative au nombre maximal de lots est une règle d’urbanisme
Restait donc à valider une étape dans le raisonnement : il fallait confirmer que la mention du nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement est une règle d’urbanisme.
Si oui, les règles d’urbanisme s’appliquant aux lotissements étant caduques passé le délai précité de dix ans, la commune, notre client, avait pu écarter l’application de cette règle à bon droit.
Nous appuyant sur la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 24 juillet 2019, n° 430362), nous avons réussi à démontrer que la mention du nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.
Le Tribunal administratif de Nantes a suivi notre raisonnement. Il a déduit qu’en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, la mention du nombre maximal de lots dans les documents du cahier des charges était inopposable, puisque cette règle d’urbanisme était tout simplement caduque.
Ce que nous avons obtenu pour notre client
Le Tribunal administratif de Nantes (TA Nantes, 2 juin 2020, n°1710203) a repris notre raisonnement et a confirmé la parfaite légalité de la décision tacite de non opposition à la déclaration préalable de division d’une parcelle.
Cette confirmation permet de montre que la commune n’a commis aucune faute. Tout risque d’engagement de sa responsabilité est donc écarté.
Ce que nous avons obtenu pour notre client en appel
Saisie en appel, la Cour administrative d’appel de Nantes a, purement et simplement, rejeté les demandes de l’appelant, confirmant, ainsi, notre victoire en première instance :
« Eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové »
(CAA Nantes, 28 mai 2021, n° 20NT02651).
Cette arrêt de confirmation permet la poursuite du projet et, surtout, d’écarter tout risque juridique pour la commune.