Le récent arrêt du Conseil d’État du 13 décembre 2024 (n° 489720) est, pour nous, l’occasion de revenir sur les contours de la garantie de parfait achèvement qui peut être délicate à manier, surtout la détermination de son point de départ.
Cet arrêt apporte aussi s’agissant des pénalités de retard, mais c’est une autre histoire !
Brève définition de la garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est visée à l’article 1792-6 du Code civil.
Il s’agit de la garantie :
« à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception » .
(article 1792-6 du Code civil)
Les juridictions administratives ont toujours admis s’inspirer des principes visés par les articles du code civil en matière de garantie des constructeurs, mais la nuance réside justement dans le fait que ces juridictions se sont offertes, également, une liberté d’interprétation des ces garanties.
Et s’agissant de la garantie qui nous occupe, le juge administratif refuse de consacrer la rédaction de l’article 1792-6 du Code civil comme celle par laquelle si serait lié pour statuer en matière de parfait achèvement. On retrouve ainsi les formules suivantes :
« la garantie de parfait achèvement s’étend à la reprise d’une part des désordres ayant fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception, d’autre part de ceux qui apparaissent et sont signalés dans l’année suivant la date de réception » .
(CE, 17 mars 2004, 247367).
Ce considérant est depuis systématiquement repris (en ce sens : CE, 13 décembre 2024, n° 489720).
La garantie de parfait achèvement est, ainsi, une garantie contractuelle et non légale :
« Considérant que la réception d’un ouvrage met fin aux relations contractuelles entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs en ce qui concerne la réalisation de l’ouvrage ; que la responsabilité des constructeurs ne peut alors plus être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour des désordres qui affecteraient l’ouvrage ; que toutefois, les obligations des constructeurs sont prolongées, à compter de la réception de l’ouvrage, pendant le délai de la garantie de parfait achèvement prévue au contrat lui-même, en ce qui concerne les réserves faites à l’occasion de cette réception ; que les désordres qui apparaissent pendant cette période sont également couverts par la garantie de parfait achèvement ; que la garantie de parfait achèvement prévue par les stipulations contractuelles repose ainsi sur le même fondement juridique que la responsabilité contractuelle ; que, par suite, la cour administrative d’appel de Nancy a commis une erreur de droit en jugeant que les conclusions présentées sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, non invoquée devant les premiers juges, constituaient une demande nouvelle irrecevable en appel » .
(CE, 9 juillet 2010, n° 310032, Commune de Lorry-lès-Metz).
Les débiteurs de la garantie de parfait achèvement
Globalement, cette garantie de parfait achèvement est opposable aux constructeurs au sens strict, soit l’entreprise ayant réalisé les travaux, ce qui exclut, en principe, le maître d’oeuvre ou encore le contrôleur technique (CE, 8 juin 2005, n° 261478).
Les désordres relevant du champ de la garantie de parfait achèvement
Finalement, cette garantie de parfait achèvement est particulièrement utile, puisqu’elle permet d’obtenir la réalisation ou la prise en charge du coût de l’ensemble des travaux nécessaires pour rendre l’ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.
En synthèse, relèvent de la garantie de parfait achèvement, tous les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves ou ceux apparus dans l’année suivant la réception (article 44 du CCAG travaux).
Une fois identifié, ce qui relève de la garantie de parfait achèvement, sont, notamment, exclus :
- – les travaux nécessaires pour remédier à l’effet de l’usage ou de l’usure (CAA Bordeaux, 16 décembre 2016, n° 14BX03280) ;
- – les vices apparents et connus par le maitre de l’ouvrage mais non réservés à la réception.
A noter, en pratique, qu’il est toujours bien utile, en cas de difficulté, de prolonger le délai de la garantie de parfait achèvement (article 44 du CCAG travaux)
Point de départ de la garantie de parfait achèvement : la date d’effet de la réception
C’est sur ce point précis que l’arrêt du 13 décembre 2024 apporte une nouvelle pierre à l’édifice de la garantie de parfait achèvement bâti de manière autonome par les juridictions administratives.
En l’occurence, le Conseil d’Etat précise :
« Il résulte de ce qui est dit aux points 2 à 4 que, sauf stipulations contraires du contrat, la réception des travaux, même lorsqu’elle est prononcée avec réserves en application des stipulations de l’article 41.6 du cahier des clauses administratives générales applicable aux marchés publics de travaux ou sous réserve de l’exécution concluante d’épreuves ou de l’exécution de prestations en application des stipulations des articles 41.4 ou 41.5 du même cahier, fait courir le délai de garantie de parfait achèvement à compter de la date d’effet de cette réception telle que prévue par l’article 41.3 du même cahier» .
(CE, 13 décembre 2024, n° 489720)
Autrement dit, dès lors que la réception est prononcée, avec ou sans réserve ou encore à la fois avec et sans réserve, comme dans le cas des faits à l’origine de cet arrêt du 13 décembre 2024, le délai de garantie de parfait achèvement prévu au contrat commence à courir à compter de la date d’effet de la réception.
Et le cas d’une réception panachée de réserves n’est pas anodin puisqu’il est, d’expérience, le plus fréquent.
Le Conseil d’Etat le précise et c’est important eu égard aux potentielles conséquences pratiques, le point de départ est bien la date d’effet de la réception :
«alors même que celle-ci avait été, d’une part, assortie de réserves et, d’autre part, prononcée sous réserve de l’exécution concluante d’épreuves et de l’exécution d’autres prestations ».
(CE, 13 décembre 2024, n° 489720)
A noter, et c’est important, cette solution s’applique sous réserve de stipulations contraires du contrat. Une incise tout à fait logique puisque, comme indiqué précédemment, la garantie de parfait achèvement est une garantie contractuelle et que le juge administratif n’a pas entendu se limiter à la rédaction de l’article 1792-6 du Code civil.
En pratique, nous conseillons bien évidemment de prévoir une rédaction contractuelle en faveur du maître d’ouvrage afin de pouvoir disposer de la plénitude de la protection qu’apporte la garantie de parfait achèvement.
Quelle(s) leçon(s) pratique(s) en tirer ?
Pour activer la garantie de parfait achèvement, :
- 1- il faut donc veiller au point de départ de cette dernière, soit la date d’effet de la réception sauf disposition contractuelle contraire ;
- 2- il faut garder en tête que, sauf prolongation, cette garantie de parfait achèvement ne dure qu’un an.
Justement dans cet arrêt du 13 décembre 2024, la demande de la Commune a été rejetée car le désordre pour lequel la garantie de parfait achèvement « n’avait été ni réservé au moment de la réception, ni signalé dans le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement »
Il faut être d’autant plus vigilant sur les délais et les conditions d’activation de la garantie de parfait achèvement que le Conseil d’Etat ajoute que la garantie décennale des constructeurs ne s’appliquait pas d’office.
Autrement dit, la prudence commande de toujours prévoir un argumentaire « à tiroirs » pour invoquer la garantie de parfait achèvement, d’une part, et la garantie décennale, d’autre part et, surtout, si possible de s’assurer que les stipulations du contrat permettent bien de profiter de la plénitude de la protection offerte par la garantie de parfait achèvement.