• – la modification des seuils relatifs aux marchés publics (décret n° 2025-1386 du 29 décembre 2025) ;

• – diverses mesures de simplification du droit de la commande publique (décret n° 2025-1383 du 29 décembre 2025).

Une nouvelle année qui commence sur les chapeaux de roues pour la commande publique et le droit des marchés publics.

Modification de certains seuils relatifs aux marchés publics

Depuis les périodes COVID et post-COVID, les seuils des marchés sont régulièrement rehaussés dans un but de simplification de l’achat public.

Avec le décret n° 2025-1386 du 29 décembre 2025, le rehaussement des seuils pour la passation des marchés sans publicité ni mise en concurrence préalables, prévu à l’article L. 2122-1 du code de la commande publique, est pérennisé. En effet, jusqu’à présent, le seuil de 100 000 euros mis en place pour les marchés de travaux ne l’était qu’à titre temporaire et était prolongé successivement par décrets (décrets n° 2022-1683 et n° 2024-1217), mettant ainsi fin au régime des prorogations successives.

Ainsi, le seuil de dispense de publicité et de mise en concurrence préalables passe de :

• – 40 000 euros à 60 000 euros hors taxes pour les marchés de fournitures ou de services ;

• – 40 000 euros à 100 000 euros hors taxes pour les marchés de travaux.

Attention : si le seuil de 100 000 euros pour les marchés publics de travaux s’applique à compter du 1er janvier 2026, le seuil de 60 000 euros pour les marchés de fournitures ou de services entre en vigueur le 1er avril 2026.

Ainsi, entre le 1er janvier et le 31 mars 2026, le seuil de dispense pour les marchés de fournitures et de services reste fixé à 40 000 € HT.

À noter, en parallèle, que pour la période 2026-2027, les seuils des procédures formalisées ont été révisés par les règlements délégués 2025/2150, 2025/2152 et 2025/2151.

Les seuils sont en légère baisse par rapport à la période 2024-2025 :

• – marchés de fournitures et de services des pouvoirs adjudicateurs centraux : 140 000 euros HT ;

• – marchés de fournitures et de services des autres pouvoirs adjudicateurs : 216 000 euros HT ;

• – marchés de fournitures et de services des entités adjudicatrices : 432 000 euros HT ;

• – marchés de travaux et contrats de concession : 5 404 000 euros HT.

Diverses nouvelles mesures de simplification du droit de la commande publique

Dans cet esprit de simplification, cher aux pouvoirs publics, le décret propose plusieurs évolutions.

Ces mesures exposées sont entrées en vigueur le 1er janvier 2026.

Abaissement du plafond du chiffre d’affaires minimal exigible des entreprises candidates

Afin de faciliter l’accès des entreprises à la commande publique, le plafond du chiffre d’affaires minimal exigible des candidats à un marché est abaissé, passant de deux fois à une fois et demie le montant du marché (article R. 2142-7 du code de la commande publique).

Autorisation donnée aux acheteurs de contracter avec le soumissionnaire arrivé en seconde position

Les acheteurs sont désormais autorisés à contracter directement avec le soumissionnaire arrivé en seconde position en cas d’impossibilité pour l’attributaire pressenti d’exécuter le marché en raison d’un cas fortuit ou d’un cas de force majeure.

Cette possibilité est consacrée à l’article R. 2181-7 du code de la commande publique. Elle s’applique automatiquement, sans qu’il soit nécessaire qu’une clause spécifique soit prévue dans les documents de consultation.

Cette procédure peut être reproduite auprès des autres soumissionnaires, dans l’ordre de classement des offres.

Clarification des modalités de remboursement de l’avance

L’article R. 2191-11 du code de la commande publique est modifié de sorte que, désormais, pour les avances inférieures ou égales à 30 % du montant toutes taxes comprises du marché, le remboursement par précompte doit débuter dès lors que les prestations exécutées par le titulaire atteignent 65 % du montant toutes taxes comprises de la part du marché qui lui est confiée.

1er janvier 2026 : quelques nouveautés en droit de la commande publique, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

La proposition de loi portant « création d’un statut de l’élu local » déposée par deux sénateurs le 18 janvier 2024 a été définitivement adoptée en seconde lecture par les députés le 9 décembre 2025. Déjà évoqué dans la loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des communes, des départements et des régions, ce statut de l’élu local n’avait jamais, finalement, été adopté.  

En vertu la loi du 8 décembre 2025, le statut d’élu se distingue de « l’exercice d’une activité professionnelle et s’exerce dans des conditions qui lui sont propres », ce qui implique : 

• – Une meilleure reconnaissance de l’engagement des élus locaux ;

• – Une amélioration concrète des conditions d’exercice du mandat ;

• – Une sécurisation juridique accrue des élus locaux.

Une reconnaissance accrue de l’engagement des élus locaux 

Les mesures adoptés dans le cadre de la loi du 8 décembre 2025 visent à renforcer à la fois la transparence et l’équité dans la gestion des mandats, en encadrant la revalorisation des indemnités et en reconnaissant le mandat comme une activité non professionnelle ouvrant droit à des avantages sociaux pour l’élu.

Revalorisation encadrée des indemnités et transparence renforcée

Dans un objectif de reconnaissance des fonctions locales, la loi revalorise les indemnités dans les communes de moins de 20 000 habitants, avec une augmentation d’environ 4 % pour les maires et 1,5 % pour les adjoints. Afin d’harmoniser les pratiques, le montant global des indemnités des adjoints est désormais calculé sur la base du nombre maximal théorique d’adjoints. 

Cette réforme s’accompagne d’un renforcement de la transparence, notamment en Guyane et en Martinique, avec l’obligation annuelle de publier un état détaillé des indemnités perçues.

Le mandat en tant qu’activité non professionnelle pris en compte dans la détermination des droits sociaux de l’élu

Sur la retraite 

La loi marque une avancée majeure en matière de protection sociale en considérant que même si l’exercice d’un mandat local n’est pas une activité professionnelle, elle ouvre droit à une protection similaire. 

Ainsi, la loi permet aux à l’ensemble des élus locaux sauf les conseillers qui exercent également des fonctions de parlementaires de valider un trimestre de retraite par mandat complet, dans la limite de trois trimestres liés à l’activité élective. 

Dans un souci de sécurisation et de lisibilité, la gestion des régimes de retraite des élus locaux est recentrée autour de la Caisse des dépôts et consignations.

Sur les droits sociaux 

Par ailleurs, le temps d’absence dont bénéficie le salarié titulaire d’un mandat municipal est assimilé à une durée de travail effective pour la détermination du droit aux prestations sociales et des avantages sociaux définis par voie réglementaire. 

Sur la situation de l’élu après le mandat 

La loi favorise la reconnaissance des compétences acquises via la validation des acquis de l’expérience (VAE) et la création de certifications professionnelles dédiées. Elle instaure un contrat de sécurisation de l’engagement pour faciliter le retour à l’emploi ou l’amélioration des revenus professionnels.

En outre la protection financière des anciens élus est renforcée : l’allocation de fin de mandat est revalorisée, élargie à davantage de communes et gérée par France Travail, tandis que la durée minimale d’exercice du mandat requise pour bénéficier de certaines protections est réduite.

Une amélioration concrète des conditions d’exercice du mandat

Dans la détermination des conditions d’exercice du mandat de l’élu local, il ressort un effort fourni de la part des parlementaires pour trouver un meilleur équilibre entre mandat, vie professionnelle et vie personnelle des élus locaux.

Un meilleur équilibre entre mandat et vie professionnelle

La loi élargit les droits à l’absence des élus salariés pour l’exercice de leurs fonctions (missions spécifiques, représentation institutionnelle, événements nationaux ou impératifs de sécurité), tout en améliorant la compensation des pertes de revenus pour les élus ne percevant pas d’indemnités de fonction. 

Cette reconnaissance s’étend également à la phase préélectorale, l’employeur pouvant accorder jusqu’à vingt jours de congés au salarié candidat afin de lui permettre de mener sa campagne électorale, sans obligation de rémunération. 

Par ailleurs, les relations entre élus et employeurs sont structurées autour de dispositifs incitatifs, tels que la possibilité de conclure des conventions facilitant l’exercice du mandat, assorties d’un label « Employeur partenaire de la démocratie locale » valorisant l’engagement de l’employeur en faveur de la démocratie locale. 

Enfin, les entretiens professionnels sont désormais organisés de manière systématique en début, en cours et en fin de mandat afin de mieux identifier et valoriser les compétences acquises dans l’exercice de fonctions électives.

Un meilleur équilibre entre mandat et vie personnelle 

La loi renforce la prise en charge des frais engagés par les élus, notamment pour les personnes en situation de handicap, celles ayant des personnes à charge ou exerçant leur mandat hors du territoire communal. Par exemple, il est consacré pour les étudiants élus des aménagements dans l’organisation et le déroulement de leur scolarité. 

Les règles applicables aux congés pendant l’exercice du mandat sont harmonisées, en particulier en matière de maternité, de remplacement temporaire et de continuité de l’indemnisation, ces protections étant rendues plus accessibles par la suppression de certaines conditions professionnelles préalables et étendues aux collectivités ultramarines. 

La loi consacre également le recours à la visioconférence comme modalité légale de réunion des commissions municipales, encadrant ainsi une pratique contemporaine. 

Enfin, elle affirme une approche inclusive en imposant l’aménagement des conditions de travail des élus en situation de handicap et en renforçant le droit à la formation et à l’information, tant par l’allongement de la durée du congé formation que par l’amélioration de l’indemnisation des pertes de revenus qui y sont liées.

Une sécurisation juridique renforcée 

La loi clarifie la notion de conflit d’intérêts afin de sécuriser l’action des élus multi-mandataires, renforce les obligations de prévention et généralise l’annulation des délibérations en cas de participation d’un élu intéressé. Le conflit d’intérêt public / public est exclu.

Elle élargit également le champ de la protection fonctionnelle, désormais ouverte à tous les élus, anciens élus et, dans certaines conditions, à leurs proches. Cette protection couvre aussi les élus mis en cause pénalement avant toute poursuite, avec des procédures harmonisées et encadrées dans le temps.

Prochaine étape : promulgation de loi

Nous sommes, évidemment, à votre disposition pour échanger sur ce nouveau statut de l’élu local.

(article rédigé en collaboration avec Roxane Eché)

Adoption de la proposition de loi relative au statut de l’élu local, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Le cadre juridique : une servitude « dite » de cour communes

La pierre angulaire de cette notion se trouve aujourd’hui aux articles L. 471-1 et suivants du code de l’urbanisme.

Ainsi, lorsque l’obtention d’un permis de construire suppose, pour respecter les distances entre constructions, la création de servitudes « de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur » sur un terrain voisin, ces servitudes « dites de cour commune » peuvent, à défaut d’accord amiable, être imposées judiciairement. 

La servitude de cour commune « ordinaire » : une servitude de droit privé

Même lorsqu’une servitude de cour commune est exigée par l’administration pour la délivrance d’un permis de construire, elle prend corps dans un acte de droit privé : 

• – convention entre voisins, 

• – clause d’un règlement de copropriété, 

• – etc… 

Saisie d’un litige relatif à une servitude de cour commune consentie pour permettre l’édification d’un ouvrage proche de la limite séparative, la Cour de cassation a récemment confirmé cette analyse dans un arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-13993). Le propriétaire du fonds servant, en grevant son fonds, s’oblige corrélativement à laisser le propriétaire du fonds dominant construire à l’emplacement convenu, dont dépend la zone frappée d’interdiction de bâtir. Il s’agit bien d’un rapport classique fonds dominant / fonds servant, fondé sur un accord entre propriétaires privés, même si cet accord répond à une exigence de l’autorité administrative. 

De nombreux travaux doctrinaux vont dans le même sens, soulignant que la servitude de cour commune est avant tout une servitude de droit privé, qui puise son fondement dans le code de l’urbanisme mais se rattache à l’origine civiliste des règles d’implantation des constructions. 

Les conclusions du rapporteur public Domingo devant le Conseil d’État (CE, 17 mars 2022, n° 447456) insistent également sur le fait que, malgré certains effets en urbanisme, la servitude de cour commune est désormais « communément admise » comme fondamentalement de droit privé. La théorie doctrinale selon laquelle il s’agirait d’une servitude administrative ou d’une charge d’utilité publique est définitivement abandonnée.

Dans cette conception majoritaire, la servitude de cour commune :

• •    profite à un fonds dominant, au détriment d’un fonds servant ;

• •    est créée par convention ou par décision judiciaire ;

• •    reste soumise aux règles d’extinction du Code civil (disparition du titre, confusion, prescription trentenaire, etc.).

On se trouve donc dans une situation classique de servitude civile, susceptible de s’éteindre, notamment par disparition du règlement de copropriété, par confusion des fonds ou par prescription trentenaire. 

La « charge d’intérêt général » : une hypothèse exceptionnelle

La jurisprudence a pourtant, dans certains cas très particuliers, retenu une analyse différente, en assimilant la servitude de cour commune à une charge d’intérêt général grevant un immeuble.

L’arrêt emblématique est celui rendu le 15 décembre 1999 dans l’affaire Larousse (n° 97-22161).

En l’espèce, trois propriétaires, dont la ville de Paris, avaient conclu au début du XXe siècle un traité par lequel ils s’engageaient « à ménager et maintenir à perpétuité des cours et courettes en continuité, libres de toute construction« . 

La Cour de cassation relève que cette « servitude de cour commune » :

• •    a été créée pour satisfaire aux prescriptions réglementaires ;

• •    ne profite pas à un fonds dominant identifié ;

• •    présente un caractère perpétuel.

Il en est déduit qu’il s’agit, non d’une servitude civile classique, mais d’une charge grevant à perpétuité le fonds, instituée dans l’intérêt de la collectivité, non susceptible d’extinction par les mécanismes du Code civil. 

Une partie de la doctrine a prolongé cette analyse en qualifiant certaines servitudes de cour commune anciennes de charge d’utilité publique, proches des servitudes établies pour l’utilité publique ou communale (article 650 du code civil) voire des servitudes d’urbanisme. Cette lecture reste toutefois cantonnée à des hypothèses très spécifiques, où une collectivité publique est partie à la convention et où la servitude n’est plus structurée autour de la dualité fonds dominant / fonds servant. 

Dès lors, elle ne remet pas en cause la qualification de servitude de droit privé pour la plupart des servitudes de cour commune instituées dans le cadre de projets immobiliers ordinaires. Une servitude litigieuse, bien qu’exigée par l’autorité administrative, ne présente pas les caractéristiques d’une charge perpétuelle d’intérêt général à la manière de l’arrêt Larousse, et demeure régie par le droit commun des servitudes. 

Servitude de cour commune et unité foncière

La question se pose parfois de savoir si l’on peut parler de servitude de cour commune lorsque les bâtiments en cause appartiennent au même propriétaire et sont situés sur un même terrain au sens du document d’urbanisme (unité foncière). 

La réponse, en droit, est nette : non.

En droit commun, l’article 637 du code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage « pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». 

L’article 705 du code civil précise qu’elle est éteinte lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont réunis « dans la même main ». 

La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 8 septembre 2016 (n° 15-20731), que l’acquisition, par le propriétaire du fonds dominant, de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude grevant ces parcelles : l’unité de propriété est donc incompatible avec la subsistance d’une servitude.

Il en résulte qu’aucune servitude – et a fortiori aucune servitude de cour commune – ne peut être instituée entre deux constructions implantées sur un même fonds appartenant au même propriétaire : il n’existe pas, au sens des articles 637 et 639 du code civil, de « fonds dominant » et de « fonds servant » distincts. 

La conséquence pratique est importante : on ne peut pas fabriquer artificiellement une servitude de cour commune pour échapper aux règles d’implantation entre façades sur un même terrain prévues par le PLU. Les règles d’urbanisme (distances minimales entre constructions, selon la nature des baies et la configuration des façades) s’appliquent pleinement, et non un régime fictif de servitude entre deux parties d’un même patrimoine.

En synthèse, ce qu’il faut retenir sur la servitude de cour commune

Quelques idées directrices utiles peuvent être dégagées dès que l’on voit apparaître la mention “cour commune” dans un permis ou un règlement de copropriété :

La servitude de cour commune est, en principe, une servitude de droit privé.

Elle est instituée entre propriétaires privés pour permettre l’octroi d’un permis de construire et reste, sauf cas très particulier, régie par le Code civil : fonds dominant / fonds servant, extinction possible (disparition du titre, confusion, prescription). 

L’hypothèse de la charge d’intérêt général est exceptionnelle.

La servitude de cour commune suppose, à la manière de l’affaire Larousse, une convention à laquelle participe une collectivité publique, qui institue une obligation perpétuelle de maintenir des vides constructifs au profit de l’intérêt collectif, sans véritable fonds dominant. Dans ce cas, la servitude s’apparente davantage à une charge réelle d’utilité publique, difficilement supprimable.

Aucune servitude (de cour commune ou autre) ne peut exister entre constructions implantées sur un même fonds appartenant au même propriétaire.

La réunion dans la même main de ce qui aurait pu être fonds dominant et fonds servant éteint la servitude ; à plus forte raison, il est impossible d’en créer une nouvelle dans un tel contexte. Les distances entre constructions sont alors exclusivement régies par les règles d’urbanisme applicables aux façades sur un même terrain.

En pratique, l’analyse doit être très factuelle.

Il faut systématiquement :

• •    relire le titre créateur (convention, règlement de copropriété, traité avec une collectivité) ;

• •    identifier les parties signataires (présence ou non d’une personne publique) ;

• •    vérifier l’existence de fonds distincts ou, au contraire, d’une unité foncière ;

• •    et en déduire si l’on se trouve dans le régime “civil” classique ou dans une hypothèse de charge d’intérêt général, beaucoup plus verrouillée.

En résumé, la servitude de cour commune n’est pas, par nature, un obstacle indépassable à l’évolution d’un projet : dans la plupart des cas, elle reste une servitude civile, susceptible de s’éteindre ou d’être remise en cause dans les conditions du Code civil. 

Ainsi, face à la diversité des situations, l’enjeu principal est d’identifier correctement la nature de la servitude évoquée : servitude civile classique ou véritable charge d’intérêt général. Cette qualification conditionne les possibilités d’évolution du projet, les marges de négociation et les voies d’extinction mobilisables. Une analyse rigoureuse du titre, des parties signataires et de l’unité foncière s’avère donc indispensable avant toute opération. Un accompagnement juridique spécialisé permet ainsi de sécuriser les choix, éviter les blocages et lever, lorsque cela est possible, des contraintes présentées à tort comme insurmontables.

(article rédigé en collaboration avec Jérémi Menozzi)

Les servitudes de cour commune : clarification sur ces outils au service de l’urbanisation, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Après la décision du Conseil Constitutionnel du 20 novembre 2025, la loi 2025-1129 du 26 novembre 2025 portant simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été publiée au journal officiel et, est, donc, entrée en vigueur.

Cette loi, qui fait le bonheur des praticiens du droit, propose, sans surprise, de nouvelles mesures importantes tant en matière d’urbanisme que de logement.

Nous ne nous focaliserons que sur les incidences en droit de l’urbanisme, notamment, l’instruction des autorisations, le contentieux d’urbanisme et la police de l’urbanisme.

Instruction des autorisations d’urbanisme

Nouvelle cristallisation des règles d’urbanisme

Sont intégrés les  articles L. 431-6 et L. 441-5 au Code de l’urbanisme qui consacrent la cristallisation des règles d’urbanisme en vigueur à la date du permis de construire initial, en cas de demande de permis de construire modificatif. 

« Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ».

Le permis modificatif ne peut, donc, être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la demande du permis de construire initial et ce pendant une période de trois ans à compter de sa délivrance. 

Attention, cette règle ne saurait s’appliquer lorsque « les dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la délivrance du permis de construire initiale ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publique »

Contentieux d’urbanisme

Exclusion de l’exception d’illégalité de certains documents d’urbanisme

L’article L. 600-1 du code de l’urbanisme est abrogée.

Autrement dit, il n’est plus possible d’invoquer par voie d’exception l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Modification du délai de recours gracieux et de ses conséquences 

Le nouvel article L. 600–12-2 du code de l’urbanisme apporte une modification importante et non anodine par ses conséquences procédurales.

En l’occurence, deux conséquences :

• – le délai d’introduction d’un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme (autorisation, retrait, refus,…) est réduit à un mois ;

• – le recours gracieux ou hiérarchique ne proroge pas le délai contentieux de deux mois.

En pratique, les requérants devront directement et immédiatement introduire un recours contentieux contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme.

Le recours gracieux perd tout intérêt pratique sauf à vouloir jouer avec le feu.

Cette disposition est entrée en vigueur le 28 novembre 2025.

Consécration d’une présomption d’urgence en matière de référé contre un refus d’autorisation d’urbanisme

L’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme prévoit une présomption d’urgence :

« Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite ».

Cette présomption d’urgence concerne :

• – le référé suspension ;

• – les recours contre les décisions d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir.

Il s’agit, ainsi, d’uniformiser le régime de la présomption d’urgence déjà existante en cas de référé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir (article L. 600-3 du code de l’urbanisme).

A noter que cette disposition s’applique aux recours enregistrés par la juridiction administrative à partir du 28 novembre 2025.

Cristallisation des moyens de substitution

Il est ajouté un alinéa 2 à l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme :

« Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande ».

Ainsi, si de nouveaux moyens de refus sont susceptibles d’être invoqués, cela doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours et de l’appel. 

Sont visées ici tant les refus que les retraits d’autorisation d’urbanisme, mais aussi les décisions juridictionnelles relatives à de telles décisions.

Cette disposition devrait concerner également et sûrement les décisions portant sursis à statuer sur les demandes d’autorisation. Pour ces dernières décisions, il existe un doute que la jurisprudence viendra trancher. Mais la prudence, à ce stade, et au regard des implications de cette réforme, est d’anticiper en considérant son application aux décisions de sursis à statuer.

En pratique, les collectivités compétentes, dès la connaissance des recours, devront agir vite pour reprendre connaissance du dossier du pétitionnaire afin de pouvoir, dans ce court délai de deux mois, proposer de nouveaux moyens de refus.

A noter que cette disposition s’applique aux recours enregistrés par la juridiction administrative à partir du 28 novembre 2025.

Renforcement des sanctions en cas de travaux illégaux

Le pouvoir de mise en demeure de mettre en conformité les constructions, prévu à l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme est renforcé.

Premièrement, il est créé la possibilité d’infliger une amende d’un montant maximal de 30 000 euros.

Deuxièmement, le régime de l’astreinte est renforcé puisque qu’il passe de 500 euros par jour à 1000 euros dans la limite de 100 000 euros d’astreinte (en lieu et place des 25 000 euros maximum).

Troisièmement, la jurisprudence est codifiée puisqu’il est intégré dans le code de l’urbanisme que « l’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif ». Le contrevenant devra s’acquitter des sommes dues.

Quatrièmement, par arrêté motivé, le Préfet pourra se substituer à l’autorité compétente dans le cas où invitée à exercer ses pouvoirs, elle n’aurait pas répondu dans un délai d’un mois.

Cinquièmement, dans le cas où la mise en demeure est restée sans effet, l’autorité compétente pourra mettre en oeuvre d’office les mesures ordonnées aux frais de l’intéressé si :

• – il est démontré un risque certain pour la sécurité ou pour la santé ;

• – les travaux se situent hors zones urbaines.

Ces deux conditions sont alternatives et non cumulatives.

Attention, la démolition devra toujours être autorisée par un décision du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Présentation synthétique de la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Justement après un cahier des charges publié en 2024, la fédération française de tennis viens de publier une étude technique en 2025.

Il est peut-être temps de faire le point.

Padel et risques de nuisances sonores

Aujourd’hui, la présence de terrains de padel sur le territoire communal est évidemment un atout pour la vie locale. Mais, cette présence peut également être source de plaintes du voisinage, invoquant l’existence de nuisances sonores, entre les exclamations des joueurs et le bruit de la balle sur les parois du terrain ou encore sur les raquettes.

« Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité » (article R. 1336-5 du code de la santé publique).

Le trouble anormal du voisinage exclusivement adaptée aux terrains privés de padel

Lorsque la présence de terrains de padel génère des nuisances, le riverain prétendant subir un préjudice aura souvent le réflexe d’invoquer le trouble anormal du voisinage. Selon cette notion jurisprudentielle, le droit de propriété est « limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage » (Cass., Civ. 2^ème, 23 octobre 2003, 02-16303).

L’idée est, donc, que le voisinage crée nécessairement des inconvénients. Si ces nuisances excèdent ce qui est normalement admis, alors, la responsabilité du voisin peut être recherchée.

Nuisances sonores normalement admises 

L’article R. 1336-6 du code de la santé publique précise :

« Lorsque le bruit mentionné à l’article R. 1336-5 a pour origine une activité professionnelle autre que l’une de celles mentionnées à l’article R. 1336-10 ou une activité sportive, culturelle ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée si l’émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l’article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article ».

L’utilisation d’un terrain de padel relève du champ de l’activité sportive organisée de façon habituelle. La nuisance normalement admise est, ainsi, définie à l’article R. 1336-7 du code de la santé publique :

« L’émergence globale dans un lieu donné est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l’occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l’absence du bruit particulier en cause.

Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s’ajoute un terme correctif en décibels pondérés A, fonction de la durée cumulée d’apparition du bruit particulier :

1° Six pour une durée inférieure ou égale à 1 minute, la durée de mesure du niveau de bruit ambiant étant étendue à 10 secondes lorsque la durée cumulée d’apparition du bruit particulier est inférieure à 10 secondes ;

2° Cinq pour une durée supérieure à 1 minute et inférieure ou égale à 5 minutes ;

3° Quatre pour une durée supérieure à 5 minutes et inférieure ou égale à 20 minutes ;

4° Trois pour une durée supérieure à 20 minutes et inférieure ou égale à 2 heures ;

5° Deux pour une durée supérieure à 2 heures et inférieure ou égale à 4 heures ;

6° Un pour une durée supérieure à 4 heures et inférieure ou égale à 8 heures ;

7° Zéro pour une durée supérieure à 8 heures ».

Autrement dit, le propriétaire des terrains de padel devra veiller à ce que l’utilisation de ses infrastructures ne génère pas un trouble anormal (voir supra)

Attention, cette notion n’est adaptée que pour les nuisances privées. Le trouble anormal de voisinage ne saurait être utilisé pour engager la responsabilité d’une commune, propriétaire des infrastructures de padel.

La responsabilité à raison des nuisances sonores liées au padel ouvrage public

Est un ouvrage public tout immeuble aménagé et recevant une affectation d’intérêt général. Le terrain de padel, terrain de sport appartenant à une commune, est donc un ouvrage public.

Or, la mise en jeu de la responsabilité pour les nuisances causées par un ouvrage public suit un régime particulier. La Ville, propriétaire de l’ouvrage public, devra donc se défendre, lorsque sera engagée sa responsabilité, devant le juge administratif.

Lorsque c’est un tiers à l’ouvrage public, un riverain, qui subit une nuisance, le régime de responsabilité sans faute s’applique.

Un trouble anormal et spécial exigé

La Ville, pour se défendre, devra démontrer que le trouble invoqué n’est par anormal et spécial.

C’est en effet le trouble anormal et spécial résultant de la présence de l’ouvrage qui permet d’engager la responsabilité de la ville. Dans ce cadre, la jurisprudence exige que le trouble modifie sensiblement les conditions d’habitation des voisins (CE, 2 juin 1967, n° 71033).

Les nuisances doivent :

• – présenter un caractère continu ou permanent : pour le bruit de transformateurs électriques CAA Lyon, 19 mars 1992, n° 91LY00487 ;

• –  se manifester par leur régularité : pour une salle des fêtes communale voir CAA Bordeaux, 19 mai 1994 n° 92BX00648, pour des courts de tennis voir CE 16 décembre 2013, n° 355077 ;

• – présenter un niveau sonore suffisamment élevé : pour une aire de jeu voir CAA Nantes, 9 juin 2017, n° 15NT02445.

L’outil bien souvent manié par les riverains : l’expertise technique préalable

Puisque le contentieux des nuisances nécessite des données concrètes pour démontrer que les nuisances vont au-delà de ce qui est admissible, préalablement à l’introduction d’une action judiciaire en raison des nuisances sonores subies, le riverain introduira bien souvent une expertise judiciaire.

La Ville aura donc une part active à prendre dans cette expertise judiciaire pour démontrer que l’ouvrage public ne créé par d’émergence dépassant les seuils règlementaires. Le rapport contradictoire d’un expert judiciaire permettra de disposer de données techniques incontestables.

Lutte contre les nuisances sonores et action(s) de la commune

Bien évidemment, lors de la construction d’un terrain de padel, même si aucune obligation ne l’impose, la question des nuisances peut être intégrée avec la réalisation d’une étude d’impact acoustique. Une telle étude est recommandée dans la mesure où elle permet d’intégrer la gestion des nuisances sonores dans le cadre de la réalisation des travaux et, ainsi, permet d’éviter un potentiel contentieux et les conséquences attachées.

En parallèle, la Commune a un rôle à jouer dans la lutte contre les nuisances sonores.

La règlementation locale de l’activité à l’origine des nuisances

L’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales prévoit que le maire, de manière préventive, doit user de ses pouvoirs de police pour réprimer les atteintes à la tranquillité publique, notamment les bruits et troubles de voisinage.

Le Conseil d’État en déduit qu’un maire, en s’abstenant de faire usage de ses pouvoirs de police pour édicter une réglementation relative à l’accès à un terrain de sport, destinée à réduire les bruits résultant des activités, commet une faute de nature à engager la responsabilité de la commune (CE, 28 novembre 2003, n°238849).

Non seulement l’absence de mesures de police engage la responsabilité de la commune, mais il en va de même du retard à les mettre en œuvre (CAA Nancy, 7 juin 2007, n° 06NC0005, CAA Douai, 24 janvier 2008, n° 07DA00989).

Il ne suffit pas à la ville de prendre un arrêté de police règlementant l’exercice de l’activité de padel sur le terrain (horaires d’utilisation notamment) encore faut-il le faire respecter (CAA Paris,1 juin 2015, n° 14PA00205).

Les règles d’urbanisme

En prévention, tant lors de l’élaboration des PLU que lors de leur modification/révision, cette réflexion globale des nuisances peut être intégrée pour veiller à isoler les activités dites « bruyantes » des zones résidentielles. Il peut être aussi pertinent d’intégrer des prescriptions spécifiques liées au bruit.

Padel et nuisances sonores : pas de limite ?, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Les principes jurisprudentiels pour éviter le rejet de l’offre hors délai

L’offre hors délai doit, en principe, être rejetée

La règle juridique est implacable, en apparence seulement.

Les offres reçues hors délais sont éliminées (Article R. 2143-2 du code de la commande publique). L’acheteur public ne peut, donc, analyser une telle offre déposée hors délai, sous peine de créer une rupture d’égalité et de porter atteinte aux principes de la commande publique.

Et, face à la dématérialisation des procédures de passation, il convient tant pour l’acheteur que pour les candidats de prendre des précautions pour anticiper les potentiels dysfonctionnements de la plateforme de dématérialisation (pour en savoir plus sur le sujet, je ne peux que vous orienter vers notre article « Offre hors délai en raison d’un dysfonctionnement de la plateforme de dématérialisation : que faire ? »).

Les réflexes à avoir du coté du candidat lors du dépôt de son offre

En synthèse, la jurisprudence prodigue quelques réflexes à avoir du côté du candidat pour éviter de voir son offre rejetée car déposée après l’heure limite de dépôt :

• – anticiper le dépôt de l’offre en prenant une marge de manoeuvre et, donc, démontrer l’absence de négligence lors de la procédure de dépôt entreprise ;

• – démontrer le bon fonctionnement de son équipement ;

• – transmettre une copie de sauvegarde (article R. 2132-11 du code de la commande publique) même s’il ne s’agit que d’une faculté offerte au candidat, de sorte que l’absence de copie de sauvegarde ne saurait caractériser une quelconque négligence de sa part (CE, 23 septembre 2021, n° 449250).

Dans cet esprit, le le Conseil d’Etat a pu juger que le dépôt tardif d’une offre est la faute du candidat, alors même qu’il est démontré la défectuosité d’un lien hypertexte dans le RC permettant le dépôt dématérialisé des offres (CE, 3 juin 2022, Sté SAUR, n°461899).

Pour aboutir à cette conclusion, il est relevé que :

• – si un lien dysfonctionnait, un second permettait le dépôt de l’offre dans les temps ;

• – la société candidate n’avait pas été suffisamment diligente pour régulariser sa candidature en temps utile.

Ainsi, le débat contentieux porte, notamment, sur le fait de savoir si le candidat a été suffisant diligent pour déposer son offre. Bien évidemment, cette obligation de diligence se traduit par par l’obligation pour le candidat de se réserver une marge de manoeuvre suffisante pour déposer son offre et, donc, pouvoir faire face à des dysfonctionnements informatiques.

Appréciation de l’obligation pour le candidat de se réserver une marge de manoeuvre suffisante pour déposer son offre

Une appréciation casuistique

Les solutions jurisprudentielles dépendent essentiellement des faits de chaque espèce. Il est délicat d’en tirer une ligne directrice.

Il ressort, par exemple, de la jurisprudence des tribunaux administratifs que :

• – démarrer le téléchargement de l’offre 2h30 avant l’échéance est trop tardif (TA Clermont-Ferrand, 24 mars 2022, n°2200606) ;

• – démarrer le téléchargement de l’offre 30 minutes avant l’échéance est trop tardif (TA Marseille, 1er juin 2023, 2304811) ;

En revanche :

• – l’envoi de l’offre à 11h50 pour une heure limite de dépôt à 12h ne démontre pas des diligences insuffisantes dès lors qu’il est démontré que le jour limite de dépôt des offres, à 9h52, la société a pris connaissance et approuvé le règlement d’usage de la plateforme et a entrepris les démarches afin de réduire le temps nécessaire à l’envoi de sa réponse (TA Nantes, 4 septembre 2025, n° 2513762) ;

• – démarrer un premier téléchargement de l’offre à 9h20 puis un second, en raison de l’échec du premier, à 13h pour une heure limite de dépôt à 16h permet d’établir que la société candidate a accompli en temps utile les diligences normales attendues surtout qu’il est établi un nombre important d’opérations entre 9h20 et 16h24 (TA Paris, 15 juillet 2025, n° 2515742).

En conclusion, il ressort un contexte jurisprudentiel incertain et quelque peu contradictoire en fonction des appréciations des tribunaux administratifs.

Quel apport de l’arrêt du Conseil d’Etat du 13 novembre 2025 ?

C’est, donc, dans ce contexte qu’intervient la décision du Conseil d’Etat du 13 novembre 2025, saisi en cassation de l’ordonnance du Tribunal administratif de Paris du 15 juillet 2025 (n° 2515742).

En l’occurrence, le Conseil d’Etat rappelle le considérant, aujourd’hui, de principe :

« Si l’article R. 2151-5 du code de la commande publique prévoit que les offres reçues hors délai sont éliminées, l’acheteur public ne saurait toutefois rejeter une offre remise par voie électronique comme tardive lorsque le soumissionnaire, qui n’a pu déposer celle-ci dans le délai sur le réseau informatique mentionné à l’article R. 2132-9 du même code, établit, d’une part, qu’il a accompli en temps utile les diligences normales attendues d’un candidat pour le téléchargement de son offre et, d’autre part, que le fonctionnement de son équipement informatique était normal » (CE, 13 novembre 2025, n° 506640).

Ensuite, le Conseil d’Etat confirme l’ordonnance du juge des référés de Paris en rejetant le pourvoi.

Pour le Conseil d’Etat, en tentant deux procédures de dépôt, entre 5h et 3h avant l’heure limite de dépôt, et en adressant son offre par lien de téléchargement moins de deux heures après l’expiration du délai de remise des offres, la société a effectué en temps utile les diligences normales attendues d’un candidat pour le téléchargement de son offre. A cet égard, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé à la transmission d’une copie de sauvegarde dans la mesure où il s’agit d’un simple faculté ouverte aux candidats et soumissionnaires (CE, 13 novembre 2025, n° 506640).

Toutefois, s’en tenir aux considérants de cette décision serait une erreur, puisqu’en jugeant que le juge des référés du Tribunal administratif de Paris avait suffisamment motivé son ordonnance, il convient de reprendre les données factuelles ayant motivé ladite ordonnance, soit : 

• – deux tentatives de dépôt plus de trois heures avant l’heure limite de dépôt ;

• – un nombre important d’opérations menées par le candidat entre 9h20 et 16h24 ;

• – l’absence d’élément technique permettant d’expliquer l’impossibilité de procéder au dépôt ;

• – l’absence d’information sur des limites techniques dans le règlement de la consultation puisque dans cette affaire, il s’avère que l’offre, d’une taille de 1323 Mo, dépassait donc la taille de 1 Go, acceptée sur la plateforme.

Autrement dit et nous n’insisterons jamais suffisamment sur ces points :

D’une part, le candidat doit s’assurer :

• – de la compatibilité des ses équipements et fichiers ;

• – du bon fonctionnement de ses équipements et de sa connexion internet ;

• – par sécurité si possible, de procéder au dépôt la veille de la date limite ou au moins 5h avant ;

• – de rester en contact avec l’acheteur pour signaler les dysfonctionnements apparus lors de la procédure de dépôt.

Et, nous conseillons le dépôt d’une copie de sauvegarde, même si le Conseil d’Etat rappelle que ce n’est pas une obligation. 

D’autre part, l’acheteur doit quant à lui, veiller à transmettre aux candidats, dans le règlement de la consultation, toutes les informations techniques de la plateforme de dématérialisation susceptibles d’impacter ou de générer des difficultés lors du dépôt des offres.

Ces questions et problématiques étant si factuelles qu’il est évident que le juge administratif sera, encore, amené à se prononcer et à préciser le cadre de sa jurisprudence, voire en proposant une grille de lecture pédagogique de ce que doivent être les diligences normales attendues du candidat. 

Dépôt hors délais d’une offre, le rejet n’est toujours pas automatique, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Un vrai guide utile et pratique à destination tant des collectivités territoriales que des adeptes des sports de nature.

L’ouvrage est à découvrir ici.

Police et conservation des chemins ruraux, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

La redevance d’occupation du domaine public

Sauf exceptions limitativement listées le code général de la propriété des personnes publiques, toute occupation ou utilisation du domaine public d’une personne publique donne lieu au paiement d’une redevance (article L. 2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques).

Ainsi, la redevance d’occupation du domaine public est un corollaire de l’utilisation privative du domaine public et permet, ainsi, à la personne publique propriétaire d’utilement valoriser son domaine public à des fins financières et économiques.

Le Code précise que le montant de la redevance doit tenir compte des avantages de toutes natures procurés au titulaire de l’autorisation (article L. 2125-3 du code général de la propriété des personnes publiques), reprenant, ainsi, le sens de la jurisprudence administrative (en ce sens voir CE, 11 octobre 2004, n° 254236).

En pratique, pour tenir compte de cette exigence, la fixation de la redevance se fonde sur un élément fixe, le droit d’occupation de la dépendance domaniale, soit l’équivalent de la valeur locative d’une propriété privée comparable à celle de la dépendance sur laquelle l’occupation est autorisée, et à un élément variable, qui représente le niveau de profits procurés par l’utilisation. Il s’agit, ici, de prendre en compte les avantages tirés par l’occupant de l’occupation du domaine public de l’occupation. 

Le contrôle juridictionnel de la redevance d’occupation du domaine public

Compétence du juge administratif

L’article L. 2331-1 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit que les litiges relatifs au principe et au montant des redevances d’occupation et d’utilisation du domaine public, quelles que soient les modalités de leur fixation, sont portés devant la juridiction administrative. 

Jusqu’ici, un double contrôle juridictionnel de la redevance d’occupation du domaine public

De jurisprudence constante, le juge administratif exerçait un contrôle entier sur les éléments pris en compte pour calculer la redevance. Le juge administratif contrôlait, ainsi, l’erreur de droit s’agissant des éléments pris en compte pour déterminer le montant de la redevance.

En revanche, le contrôle du juge administratif sur le montant de la redevance était limité à l’erreur manifeste d’appréciation. Autrement dit, le juge sanctionne la disproportion manifeste entre, d’un côté, le tarif fixé et, d’un autre côté, les avantages conférés au titulaire par le titre d’occupation (en ce sens, CE, 1er février 2012, n° 338665 ou encore CAA Nantes, 20 mai 2022, n° 21NT01012).

L’uniformisation du contrôle juridictionnel de la redevance d’occupation du domaine public

Cette uniformisation résulte de l’arrêt du Conseil d’Etat du 25 septembre 2025 (n° 500350).

En l’occurrence, dans le prolongement d’un mouvement jurisprudentiel récent (voir en ce sens CE, 29 juin, 2020, n° 432453), le Conseil d’Etat limite désormais son contrôle des paramètres pris en compte pour déterminer le montant de la redevance d’occupation du domaine public à l’erreur manifeste d’appréciation.

Si effectivement, le contrôle limité à l’erreur manifeste d’appréciation correspond, classiquement, à un contrôle minimum, l’approche du juge administratif n’en reste pas moins circonstanciée et pragmatique.

Par exemple, dans cette affaire, le Conseil d’Etat vérifie si les paramètres mis en oeuvre par le gestionnaire du domaine public prenait bien en compte les sujétions subis par les occupants en fonction de la localisation de l’emplacement occupé :

• « En revanche, l’association fluviale de Longchamp produit un procès-verbal établi par un commissaire de justice faisant état, sans être contredit sur ce point, de sujétions significatives à certains emplacements des berges du bois de Boulogne, situés dans le secteur  » Pont du Garigliano – Clichy  » entre le pont de Suresnes et la passerelle de l’Avre, tenant notamment à l’état particulièrement dégradé des berges, à la présence d’une végétation invasive obstruant certains accès ou encore à une localisation particulièrement éloignée des commerces. Dans les circonstances de l’espèce, et alors même que l’application d’un coefficient de contexte urbain, prévu par la décision attaquée, est susceptible de prendre en compte une partie des sujétions liées à une localisation moins avantageuse, la directrice générale de VNF, en incluant les emplacements situés sur les berges du bois de Boulogne dans le secteur  » Pont du Garigliano – Clichy « , dont la valeur locative de référence est fixée à 43,34 euros par mètre carré par an, a entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation » (CE, 26 septembre 2025, n° 500350) ;

• « l’association fluviale de Longchamp produit un procès-verbal établi par un commissaire de justice indiquant, sans que cela ne soit contesté par VNF, que les équipements mis à la disposition des occupants du domaine public à certains emplacements du secteur  » Port de Bois de Boulogne  » sont dans un état de dégradation avancé, qu’en particulier, des chambres de distribution d’eau et d’électricité sont déformées par la végétation, les câbles de certaines armoires électriques ont été sectionnés et des armoires à gaz ne disposent plus de porte de protection. Par suite, et alors même que l’abattement  » équipements « , prévu par la décision attaquée, permet de réduire le montant total de la redevance due, la directrice générale de VNF, en fixant le montant forfaitaire de la fraction  » équipement  » de la redevance pour l’ensemble de ce secteur à hauteur de 5150,14 euros par an a entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation » (CE, 26 septembre 2025, n° 500350).

Si le contrôle est limité à l’erreur manifeste d’appréciation, l’analyse du juge est particulièrement factuelle. Le juge administratif vérifie que les conditions réelles d’occupation de la dépendance du domaine public sont bien intégrées dans la détermination du montant de la redevance.

Réalité et spécifié locale doivent être considérées comme des paramètres de fixation de la redevance d’occupation du domaine public.

Dès lors, le gestionnaire du domaine public doit être en mesure de justifier concrètement la mise en oeuvre des critères et paramètres retenus. Le montant de la redevance doit être conforme aux conditions réelles d’occupation des lieux. Une simple approche abstraite et théorique sera susceptible d’être sanctionnée.

Contrôle minimum mais réaliste des paramètres de fixation de la redevance d’occupation du domaine public, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Une solution novatrice et importante qui mérite un coup de projecteur.

A noter que cette décision est aussi intéressante en ce que le Conseil d’État considère que le fait d’imposer aux candidats de disposer d’un titre de propriété ou d’un contrat d’occupation, dans le délai de remise des offres de deux mois, méconnaît le principe d’égalité entre les candidats. Ce délai est trop court et revient au, en pratique, compte tenu de la taille de la Commune de Berck-sur-Mer, à favoriser le candidat sortant qui dispose lui d’un bail commercial consenti par le propriétaire du casino, également actionnaire exclusif du candidat sortant.

Retour sur la notion de bien de retour dans les contrats de concession

Définition des biens de retour 

L’article L. 3132-4 du code de la commande publique définit le bien de retour :

« Lorsqu’une autorité concédante de droit public a conclu un contrat de concession de travaux ou a concédé la gestion d’un service public :

1° Les biens, meubles ou immeubles, qui résultent d’investissements du concessionnaire et sont nécessaires au fonctionnement du service public sont les biens de retour. Dans le silence du contrat, ils sont et demeurent la propriété de la personne publique dès leur réalisation ou leur acquisition »

Cet article reprend la définition jurisprudentielle issue de l’arrêt du Conseil d’État :

« Considérant, d’une part, que, lorsque des ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public, et ainsi constitutifs d’aménagements indispensables à l’exécution des missions de ce service, sont établis sur la propriété d’une personne publique, ils relèvent de ce fait du régime de la domanialité publique

[…]

Considérant, en deuxième lieu, qu’à l’expiration de la convention, les biens qui sont entrés, en application des principes énoncés ci-dessus, dans la propriété de la personne publique et ont été amortis au cours de l’exécution du contrat font nécessairement retour à celle-ci gratuitement, sous réserve des clauses contractuelles permettant à la personne publique, dans les conditions qu’elles déterminent, de faire reprendre par son cocontractant les biens qui ne seraient plus nécessaires au fonctionnement du service public ».

(CE, 21 décembre 2012, n° 342788)

Autrement dit, pour être un bien de retour, le bien doit :

• – appartenir au concessionnaire ;

• – nécessaires au fonctionnement du service public.

Par exemple : « les biens nécessaires au fonctionnement du service public confié au cocontractant, alors même que des jeux de casino y sont installés, constituent des biens de retour et appartiennent à la personne publique contractante ».

(CE, 23 janvier 2020, n° 426421)

A ce stade, il en est logiquement déduit que les biens des tiers au contrat de concession, qui pour autant son nécessaires au fonctionnement du service public, ne peuvent être qualifiés de bien de retour. La jurisprudence statue en ce sens : 

« Par suite, le crématorium dont elle est propriétaire et qui n’a pas fait l’objet d’investissements par le délégataire n’est pas au nombre des biens qui sont entrés dans la propriété de la commune en application des principes rappelées aux points 2 à 6 quand bien même il est nécessaire au fonctionnement du service public funéraire. Ainsi, les appelants sont fondés à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont considéré que la commune étant devenue propriétaire du crématorium dès la conclusion du contrat de délégation de service public, les délibérations dont s’agit étaient dépourvues de cause juridique ».

(CAA Bordeaux, 28 février 2023, n° 21BX01167 ou encore CAA Marseille, 17 avril 2023, n° 23MA00452)

La propriété du bien est, ainsi, un cause d’exclusion de la catégorie des biens de retour.

Conséquences attachées à la qualification de bien de retour

Les biens de retour appartiennent ab initio à l’autorité concédante. Ils relèvent de son domaine public (CE, 21 décembre 2012, n° 342788).

Dès lors, comme le consacre la jurisprudence, ils doivent revenir à la personne publique et ce à titre gratuit, sous réserve, bien évidemment, de leur total amortissement :

« Lorsque la convention arrive à son terme normal ou que la personne publique la résilie avant ce terme, le concessionnaire est fondé à demander l’indemnisation du préjudice qu’il subit à raison du retour des biens à titre gratuit dans le patrimoine de la collectivité publique, en application des principes énoncés ci-dessus, lorsqu’ils n’ont pu être totalement amortis, soit en raison d’une durée du contrat inférieure à la durée de l’amortissement de ces biens, soit en raison d’une résiliation à une date antérieure à leur complet amortissement ». 

(CE, 17 juillet 2025, n° 503317)

De même, les stipulations contractuelles peuvent prévoir le contraire et, en tout état de cause, l’indemnité de reprise ne saurait excéder la valeur nette comptable qui résulterait de l’amortissement des biens de retour (CE, 17 juillet 2025, n° 503317).

A noter que le Conseil d’État a admis la recevabilité d’un référé mesure utile de l’article L. 521-3 du code de justice administrative afin d’obtenir la restitution des biens de retour (CE, 16 mai 2022, n° 459904).

Le bien de retour peut désormais appartenir à un tiers à la concession

Ce point est, notamment, l’apport majeur de cet arrêt du Conseil d’État du 17 juillet 2025 (n° 503317) et constitue, ainsi, un revirement de jurisprudence permettant de tenir compte de la réalité de la vie économique.

En effet, jusqu’alors, au regard de la définition des biens de retour, un simple montage contractuel et capitalistique permettait d’échapper à cette qualification et, donc, au régime protecteur de la domanialité publique.

Pour autant, le revirement de jurisprudence n’est pas total.

Le Conseil d’Etat maintient le principe selon lequel le bien de retour ne peut être un bien appartenant à un tiers au contrat de concession, quand bien même ce bien serait affecté au fonctionnement du service public et nécessaires à celui-ci (CE, 17 juillet 2025, n° 503317).

Il est va différemment si et seulement si :

• – « il existe des liens étroits entre les actionnaires ou les dirigeants du propriétaire du bien et du concessionnaire, lesquels permettent de regarder l’un comme exerçant une influence décisive à la fois sur les objectifs stratégiques et sur les décisions importantes de l’autre ou de regarder l’un et l’autre comme étant placé sous le contrôle d’une même entreprise tierce » (CE, 17 juillet 2025, n° 503317) ;

• – « le bien, exclusivement destiné à l’exécution du contrat de concession, a été mis par son propriétaire à la disposition du concessionnaire pour cette exécution » (CE, 17 juillet 2025, n° 503317).

Attention, ces deux conditions sont cumulatives et ont pour effet, selon le Conseil d’État, de pouvoir considérer que le propriétaire du bien, tiers au contrat de concession, a accepté l’affectation du bien au fonctionnement du service public, de sorte que cette situation permet d’identifier un bien de retour qui doit être transféré dans le patrimoine de la personne publique.

Ce revirement est opportun puisqu’il permet d’éviter, dans certaines hypothèses strictement définies, les stratégies consistant à éviter de se voir opposer les règles applicables aux biens de retour qui pourtant sont établies dans l’intérêt du service public et de l’intérêt général.

Bien de retour et propriété d’un tiers à la concession : un revirement opportun, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

L’offre irrégulière : une offre à écarter ou à régulariser sous condition

Définition de l’offre irrégulière

L’offre irrégulière est définie à l’article L. 2151-2 du code de la commande publique :

« Une offre irrégulière est une offre qui ne respecte pas les exigences formulées dans les documents de la consultation, en particulier parce qu’elle est incomplète, ou qui méconnaît la législation applicable notamment en matière sociale et environnementale ».

Ainsi, l’offre irrégulière est l’offre qui ne respecte pas les exigences formulées dans les documents de la consultation, et, notamment parce qu’elle est incomplète :

« Un pouvoir adjudicateur ne peut attribuer un marché à un candidat qui ne respecterait pas une des prescriptions imposées par le règlement de la consultation. Il est tenu d’éliminer, sans en apprécier la valeur, les offres incomplètes, c’est-à-dire celles qui ne comportent pas toutes les pièces ou renseignements requis par les documents de la consultation et sont, pour ce motif, irrégulières ».

(CE, 20 septembre 2019, n° 421075 ou encore CE, 3 juillet 2025, n° 501774)

L’offre irrégulière à raison de son caractère incomplet est, donc, celle qui ne permet pas au pouvoir adjudicateur d’assurer son analyse au regard des documents de la consultation. L’irrégularité de l’offre justifie son rejet.

Cette offre irrégulière ne saurait être confondue avec les offres inacceptables, inappropriées voir même anormalement basse (pour en savoir plus, voir nos développements sur cette question ici).

La faculté de régulariser l’offre irrégulière

A noter que, comme cette faculté ressort de l’article R. 2152-2 du code de la commande publique, la régularisation de l’offre irrégulière est toujours possible. La régularisation est une faculté offerte à l’acheteur public, à son initiative.

Mais attention, la régularisation de l’offre irrégulière, par un candidat, ne doit pas avoir pour effet de modifier substantiellement la nature de l’offre initiale.

Distinction entre incomplétude de l’offre et irrégularité de l’offre

La jurisprudence du Conseil d’État pose, donc, une distinction entre offre irrégulière justifiant son rejet et offre incomplète ne valant pas, automatiquement, irrégularité.

L’incomplétude de l’offre sur les éléments d’appréciation ne vaut pas automatiquement irrégularité de l’offre

Cette distinction entre les différents types d’incomplétude peut surprendre à la lecture des dispositions de l’article L. 2152-2 du code de la commande publique qui ne distingue pas. A la lecture de ces dispositions une offre incomplète est irrégulière. 

Pour autant, le juge administratif opère une distinction en fonction de la nature de l’incomplétude de l’offre :

«Il est tenu d’éliminer, sans en apprécier la valeur, les offres incomplètes, c’est-à-dire celles qui ne comportent pas toutes les pièces ou renseignement requis par les documents de la consultation et sont, pour ce motif, irrégulières. Cette obligation ne fait pas obstacle à ce que ces documents prévoient en outre la communication, par les soumissionnaires, d’éléments d’information qui, sans être nécessaires pour la définition ou l’appréciation des offres et sans que leur communication doive donc être prescrite à peine d’irrégularité de l’offre, sont utiles au pouvoir adjudicateur pour lui permettre d’apprécier la valeur des offres au regard d’un critère ou d’un sous-critère et précisent qu’en l’absence de ces informations, l’offre sera notée zéro au regard du critère ou du sous-critère en cause ».

(CE, 20 septembre 2019, n° 421075 ou encore CE, 3 juillet 2025, n° 501774).

Autrement dit, l’acheteur public doit s’interroger sur l’impact des informations manquantes :

• – les offres qui ne comportent pas toutes les pièces ou renseignement requis par les documents de la consultation pour la présentation des offres sont irrégulières et peuvent être rejetées en tant que tel ;

• – les offres qui ne comportent pas les informations ou documents utiles prévus par l’acheteur public pour apprécier leur valeur au regard d’un critère ou d’un sous-critère ne peuvent être considérées comme irrégulières et donc ne peuvent pas être rejetées pour ce motif.

L’offre qui comporte toutes les pièces mais pas tous les renseignements pour bien l’apprécier, bien la noter ne doit pas être rejetée comme irrégulière. Cette incomplétude d’informations, de renseignements, ne permet pas de basculer dans l’irrégularité.

L’impossibilité d’apprécier l’offre entrainera un note de « zéro au regard du critère ou du sous-critère en cause » (CE, 3 juillet 2025, n° 501774).

Une approche pragmatique proposée par le Conseil d’Etat

En l’occurrence, dans cet arrêt, le Conseil d’État sanctionne le Tribunal administratif de Mayotte en ce qu’il a confirmé l’irrégularité d’une offre. Pour le Tribunal l’absences de « méthodes d’intervention sur le chantier » dans l’offre impliquait irrégularité de l’offre.

Néanmoins, dans une approche pragmatique, le Conseil d’État, dans son arrêt du 3 juillet 2025, souligne que les « méthodes d’intervention sur le chantier » qui n’apparaissaient pas dans l’offre en cause, étaient requises uniquement dans la partie du règlement de consultation portant sur le « jugement et le classement des offres » et non pas dans la partie « présentation des offres ». 

On peut comprendre que le Conseil d’Etat a entendu limiter la possibilité de déclarer une offre irrégulière parce qu’incomplète, aux seuls cas dans lesquels l’acheteur public a expressément réclamé dans les offres des candidats, une pièce particulière. 

Pour le Conseil d’Etat, en jugeant qu’en l’absence de mention des « méthodes d’intervention », qui ne figurait que dans la partie relative à la « présentation des offres » du règlement de la consultation, l’offre était irrégulière, le Tribunal administratif de Mayotte a commis une erreur de droit.

La nuance est ténue, mais on observe que dans les précédentes jurisprudences du Conseil d’Etat, le seul fait qu’un élément soit réclamé au titre du règlement de la consultation, comme un intitulé de sous-critère, suffisait à caractériser l’incomplétude et l’irrégularité automatique de l’offre. 

A cet égard, dans son arrêt du 20 septembre 2019, le Conseil d’Etat indiquait : 

« alors même que, ainsi qu’il ressort du dossier soumis à la cour, ce règlement prévoyait, parmi les critères d’attribution, un critère de la valeur technique divisé en un sous-critère relatif à la méthodologie employée, un sous-critère relatif aux matériels employés et aux personnels affectés et un sous-critère relatif à la qualité des matériaux et des prestations et qu’il ajoutait, en des termes au demeurant ambigus, que  » toute absence de renseignement d’un sous-critère sera sanctionnée d’une note égale à zéro « , la production d’informations sur la qualité des matériaux employés, notamment de leurs fiches techniques, ne pouvait être regardée que comme une production d’éléments nécessaires prescrite par le règlement, dont l’absence dans une offre entraînait nécessairement son irrégularité ».

(CE, 20 septembre 2019, n° 421075).

En l’occurence, au regard de la nouvelle approche du Conseil d’État, dans une telle situation, l’offre n’aurait pu être qualifiée d’irrégulière puisque les informations, relatives notamment aux matériaux utilisés pour la réalisation des travaux et à leurs fiches techniques étaient certes utiles pour apprécier l’offre et noter un critère et sous-critère mais en aucun cas ces informations étaient requises au titre de la présentation de l’offre.

On pourrait en tirer plusieurs conclusions : 

• – il appartiendra à l’acheteur qui souhaite un élément particulier d’essayer de l’intégrer à une liste spécifique sans que la mention de cet élément au titre des critères ou sous-critères en fasse un élément à produire, à l’évidence ; 

• – malgré ces précautions, le juge disposera toujours d’un pouvoir d’appréciation pour opérer un distinguo entre élément permettant d’apprécier une offre et un élément  exclusif de toute appréciation permettant de la considérer comme incomplète. Peut-on dire que ce point constitue une incitation, pour l’acheteur, à rechercher une régularisation afin d’éviter un moyen de censure de la procédure de passation? 

La démarche la plus vertueuse serait évidemment que les candidats soient scrupuleusement attentifs au contenu de leurs offres, mais la perfection n’est pas de ce monde et sans erreurs matérielles ou juridiques, les juristes ne s’ennuiraient-ils pas? 

Commande publique : éléments d’appréciation de l’offre irrégulière, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Autrement dit, le recours est recevable dès lors qu’il a été envoyé avant l’expiration des délais contentieux, le cachet de la poste faisant foi.

Consécration de la date d’envoi pour la recevabilité des recours contentieux

La lecture du communiqué de presse associé à ce revirement de jurisprudence permet de comprendre les raisons de ce bouleversement, au même titre que la lecture des éclairantes conclusions du Rapporteur Public Jean-François de Montgolfier.

Pour le Conseil d’Etat, il s’agirait d’harmoniser les règles pour les citoyens, qu’ils saisissent la justice administrative par télérecours citoyen ou par voie postale. Et plus encore, il s’agirait également harmoniser les règles pour les citoyens, qu’ils saisissent la justice administrative ou l’administration puisque le code des relations entre le public et l’administration pose comme principe :

« Toute personne tenue de respecter une date limite ou un délai pour présenter une demande, déposer une déclaration, exécuter un paiement ou produire un document auprès d’une administration peut satisfaire à cette obligation au plus tard à la date prescrite au moyen d’un envoi de correspondance, le cachet apposé par les prestataires de services postaux autorisés ».

(article L. 112-1 du code des relations entre le public et l’administration)

Ainsi, pour le Conseil d’Etat :

« Sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, telles les dispositions relatives à la contestation des élections politiques ou celles prévoyant des délais exprimés en heures ou expirant à un horaire qu’elles précisent, la date à prendre en considération pour apprécier si un recours contentieux adressé à une juridiction administrative par voie postale a été formé dans le délai de recours contentieux est celle de l’expédition du recours, le cachet de la poste faisant foi »

(CE, 13 mai 2024, n° 466541).

On en déduit qu’en principe, c’est bien la date d’envoi du recours par voie postale qui doit être prise en compte pour apprécier la recevabilité du recours au regard des délais contentieux.

Ce nouveau principe connaît évidemment des exceptions, à savoir l’existence de dispositions législatives ou règlementaires contraires. Et, on pense évidemment au contentieux des protestations électorales.

En effet, les articles R. 113 et R. 119 du code électoral pour l’élection des conseillers départementaux, des conseillers municipaux imposent que la protestation soit déposée au plus tard à 18 heures en préfecture ou au greffe du tribunal administratif.

C’est également le cas de certains contentieux en droit des étrangers pour lesquels les délais de recours sont exprimés en heures ou fixent un horaire déterminé pour l’enregistrement du recours contentieux (en ce sens l’article L. 921-2 du code de justice administrative).

Application du principe de la prise en compte de la date d’envoi pour les recours administratifs même non obligatoires

Dans un arrêt du 30 juin 2025 (n°483842), le Conseil d’État énonce, en nouveauté, qu’en l’absence de dispositions législatives ou règlementaires contraires, la date à retenir pour apprécier si un recours gracieux interrompt le délai contentieux est celle de son expédition, et non plus celle de sa réception.

Autrement dit, maintenant, le cachet de la poste fait foi tant pour les recours contentieux que pour les recours administratifs.

En effet, dans cet arrêt, le Conseil d’Etat complète son considérant de l’arrêt du 13 mai 2024 pour englober les recours gracieux ou hiérarchiques qui ont pour effet de conserver les délais contentieux :

«Il en va de même pour apprécier si un recours administratif, gracieux ou hiérarchique, a pour effet de conserver ce délai ».

(CE, 30 juin 2025, n° 483842)

En l’espèce, la cour administrative d’appel avait retenu la date de réception en mairie d’un recours gracieux formé par deux conseillers municipaux, pour juger leur requête contentieuse tardive. Le Conseil d’État censure cette interprétation et, ainsi, l’erreur de droit commise. C’est bien la date d’expédition qui doit être prise en compte pour déterminer si le recours gracieux est tardif ou non.

Finalement, cette décision s’inscrit pleinement dans le mouvement jurisprudentiel inauguré avec l’arrêt du Conseil d’Etat du 13 mai 2024 (n° 466541) selon lequel le Conseil d’Etat jugeait que pour les recours contentieux, devant le juge administratif, hors télérecours, le cachet de la poste ferait foi et non plus la date de réception de la requête. 

A noter, par ailleurs, que la Cour administrative de Versailles avait déjà pu transposer cette jurisprudence aux cas des recours gracieux non obligatoires :

« Ces principes sont également applicables aux recours administratifs non obligatoires » (CAA Versailles, 1er juillet 2024, n° 21VE03465 ou encore CAA Toulouse, 8 avril 2025, n° 24TL02913).

Finalement, cet arrêt n’est pas réellement une révolution jurisprudentielle, mais permet d’harmoniser la date à prendre en compte pour apprécier la recevabilité de tous les recours soit contentieux et, donc, désormais, administratifs.

Ainsi, sauf dispositions législatives ou règlementaires contraires, c’est bien la date d’envoi à prendre en compte, le cachet de la poste faisant foi.

Revirement en matière de recours contentieux et administratif : le cachet de la poste fait désormais foi !, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Détermination de la définition du domaine public applicable en fonction de la date d’entrée dans le domaine public

Définition actuelle du domaine public : l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques

Aujourd’hui codifié à l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques : « Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public« .

Ainsi, depuis l’entrée en vigueur du code général de la propriété des personnes publiques, relèvent du domaine public, les biens appartenant à une personne publique qui sont :

• – soit affectés à l’usage direct du public, 

• – soit affectés à un service public, pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

Cette définition codifiée du domaine public coexiste avec celle applicable aux situations nées avant l’entrée en vigueur dudit code général de la propriété des personnes publiques le 1er juillet 2006.

La coexistence de deux définitions du domaine public : la gestion des stocks

Le Conseil d’Etat rappelle que, d’une part,  « l’appartenance au domaine public d’un bien était, sauf si ce bien était directement affecté à l’usage du public, subordonnée à la double condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné » et, d’autre part, « en l’absence de toute disposition en ce sens, l’entrée en vigueur de ce code n’a pu, par elle-même, avoir pour effet d’entrainer le déclassement de dépendances qui appartenaient antérieurement au domaine public et qui, depuis le 1er juillet 2006, ne rempliraient plus les conditions désormais fixées par son article L. 2111-1 ».  (CE, 5 décembre 2016, n° 401013 ou encore récemment CE, 12 mars 2025, n° 488167 et CE, 20 mai 2025, n° 493452).

Autrement dit, les deux définitions du domaine public soit la définition codifiée et l’ancienne définition jurisprudentielle, coexistent encore en fonction de la date des faits.

C’est ce qu’on appelle les « stocks ».

Justement, dans cette affaire jugée par le Conseil d’Etat le 20 mai 2025 (n° 493452), il est question d’une technopole créée dans les années 80 et spécialisée dans l’industrie agroalimentaire, propriété du département du Lot et Garonne.

Cette situation justifie l’application, en l’espèce, de la définition du domaine public ante entrée en vigueur du code de la propriété des personnes publiques, soit « a double condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné ».

L’affectation de biens au développement économique du département justifie l’incorporation dans le domaine public sous réserve de l’existence d’aménagement

En l’occurence, en l’espèce, il est question d’une technopole constituée de biens meubles et immeubles appartenant au département.

Le critère organique ne pose aucune difficulté, les biens sont la propriété d’une personne publique.

Le Conseil d’État souligne, ensuite, que cette technopole :

• – est spécialisée dans l’industrie agroalimentaire ;

• – est gérée depuis 2014 dans le cadre d’une convention de délégation de service public afin d’accueillir des entreprises, des services collectifs ainsi que de dispositifs d’accompagnement des créateurs d’entreprises agroalimentaires et de soutien technologique à la filière.

Le dispositif mis en place permet, par le biais de prestations matérielles et immatérielles, l’accompagnement d’entreprises nouvelles du secteur agroalimentaire de façon à favoriser leur création et leur essor.

Pour le Conseil d’État, les équipements et le fonctionnement de la technopole constituent des outils de développement économique départemental relevant du service public du développement économique départemental.

Enfin, la seule affectation au service public n’est pas suffisante pour assurer l’entrée dans le domaine public, encore faut-il des aménagements spéciaux.

Ici, le Conseil d’État confirme l’appréciation portée par la Cour administrative d’appel de Bordeaux (CAA Bordeaux, 15 février 2024, n° 21BX02891), les locaux font l’objet d’aménagements spéciaux.

Autrement dit, les biens appartiennent au domaine public du département et doivent être soumis au régime protecteur de la domanialité publique.

Conséquences attachées au domaine public

Sans reprendre l’entier régime de la domanialité public, nous exposerons seulement les conséquences ici pour les conventions d’occupations précaires conclues avec l’entreprise occupante.

A titre liminaire, il sera rappelé que l’origine de ce contentieux se trouve, d’une part, dans le refus de l’entreprise occupante de quitter les lieux en dépit de l’expiration de sa convention d’occupation précaire et, d’autre part, dans la volonté du délégataire d’obtenir réparation des préjudices qu’il estime avoir subis à raison de cette occupation irrégulière.

Premièrement, l’appartenance des biens au domaine public du département implique que relèvent de l’exclusive compétence de la juridiction administrative :

• – les litiges relatifs à la passation, à l’exécution ou à la résiliation de contrats comportant occupation du domaine public ;

• – les litiges nés de l’occupation sans titre du domaine public, que celle-ci résulte de l’absence de tout titre d’occupation ou de l’expiration, pour quelque cause que ce soit, du titre précédemment détenu (CE, 20 mai 2025, n° 493452).

Deuxièmement, l’appartenance des locaux au domaine public du département faisait obstacle à ce que les conventions d’occupation du domaine public conclues pussent être qualifiées de baux commerciaux.

Et oui, toujours pas de baux commerciaux sur le domaine public (ni de bail rural) même s’il est possible d’y constituer un fonds de commerce (article L. 2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques et pour en savoir plus, je ne peux que vous conseiller d’aller lire nos développements sur la question ici).

Donc, quand vous êtes sur le domaine public, propriétaire ou occupant, attention à la nature des conventions d’occupation.

Domaine public : heureux rappel des définitions et du régime des occupations domaniales, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.