La servitude de cour commune est une créature hybride : prévue par le code de l’urbanisme, elle vit pourtant dans le Code civil, et certains auteurs la qualifient même de charge d’utilité publique.
Le cadre juridique : une servitude « dite » de cour communes
La pierre angulaire de cette notion se trouve aujourd’hui aux articles L. 471-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Ainsi, lorsque l’obtention d’un permis de construire suppose, pour respecter les distances entre constructions, la création de servitudes « de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur » sur un terrain voisin, ces servitudes « dites de cour commune » peuvent, à défaut d’accord amiable, être imposées judiciairement.
La servitude de cour commune « ordinaire » : une servitude de droit privé
Même lorsqu’une servitude de cour commune est exigée par l’administration pour la délivrance d’un permis de construire, elle prend corps dans un acte de droit privé :
- – convention entre voisins,
- – clause d’un règlement de copropriété,
- – etc…
Saisie d’un litige relatif à une servitude de cour commune consentie pour permettre l’édification d’un ouvrage proche de la limite séparative, la Cour de cassation a récemment confirmé cette analyse dans un arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-13993). Le propriétaire du fonds servant, en grevant son fonds, s’oblige corrélativement à laisser le propriétaire du fonds dominant construire à l’emplacement convenu, dont dépend la zone frappée d’interdiction de bâtir. Il s’agit bien d’un rapport classique fonds dominant / fonds servant, fondé sur un accord entre propriétaires privés, même si cet accord répond à une exigence de l’autorité administrative.
De nombreux travaux doctrinaux vont dans le même sens, soulignant que la servitude de cour commune est avant tout une servitude de droit privé, qui puise son fondement dans le code de l’urbanisme mais se rattache à l’origine civiliste des règles d’implantation des constructions.
Les conclusions du rapporteur public Domingo devant le Conseil d’État (CE, 17 mars 2022, n° 447456) insistent également sur le fait que, malgré certains effets en urbanisme, la servitude de cour commune est désormais « communément admise » comme fondamentalement de droit privé. La théorie doctrinale selon laquelle il s’agirait d’une servitude administrative ou d’une charge d’utilité publique est définitivement abandonnée.
Dans cette conception majoritaire, la servitude de cour commune :
- • profite à un fonds dominant, au détriment d’un fonds servant ;
- • est créée par convention ou par décision judiciaire ;
- • reste soumise aux règles d’extinction du Code civil (disparition du titre, confusion, prescription trentenaire, etc.).
On se trouve donc dans une situation classique de servitude civile, susceptible de s’éteindre, notamment par disparition du règlement de copropriété, par confusion des fonds ou par prescription trentenaire.
La « charge d’intérêt général » : une hypothèse exceptionnelle
La jurisprudence a pourtant, dans certains cas très particuliers, retenu une analyse différente, en assimilant la servitude de cour commune à une charge d’intérêt général grevant un immeuble.
L’arrêt emblématique est celui rendu le 15 décembre 1999 dans l’affaire Larousse (n° 97-22161).
En l’espèce, trois propriétaires, dont la ville de Paris, avaient conclu au début du XXe siècle un traité par lequel ils s’engageaient « à ménager et maintenir à perpétuité des cours et courettes en continuité, libres de toute construction« .
La Cour de cassation relève que cette « servitude de cour commune » :
- • a été créée pour satisfaire aux prescriptions réglementaires ;
- • ne profite pas à un fonds dominant identifié ;
- • présente un caractère perpétuel.
Il en est déduit qu’il s’agit, non d’une servitude civile classique, mais d’une charge grevant à perpétuité le fonds, instituée dans l’intérêt de la collectivité, non susceptible d’extinction par les mécanismes du Code civil.
Une partie de la doctrine a prolongé cette analyse en qualifiant certaines servitudes de cour commune anciennes de charge d’utilité publique, proches des servitudes établies pour l’utilité publique ou communale (article 650 du code civil) voire des servitudes d’urbanisme. Cette lecture reste toutefois cantonnée à des hypothèses très spécifiques, où une collectivité publique est partie à la convention et où la servitude n’est plus structurée autour de la dualité fonds dominant / fonds servant.
Dès lors, elle ne remet pas en cause la qualification de servitude de droit privé pour la plupart des servitudes de cour commune instituées dans le cadre de projets immobiliers ordinaires. Une servitude litigieuse, bien qu’exigée par l’autorité administrative, ne présente pas les caractéristiques d’une charge perpétuelle d’intérêt général à la manière de l’arrêt Larousse, et demeure régie par le droit commun des servitudes.
Servitude de cour commune et unité foncière
La question se pose parfois de savoir si l’on peut parler de servitude de cour commune lorsque les bâtiments en cause appartiennent au même propriétaire et sont situés sur un même terrain au sens du document d’urbanisme (unité foncière).
La réponse, en droit, est nette : non.
En droit commun, l’article 637 du code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage « pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».
L’article 705 du code civil précise qu’elle est éteinte lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont réunis « dans la même main ».
La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 8 septembre 2016 (n° 15-20731), que l’acquisition, par le propriétaire du fonds dominant, de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude grevant ces parcelles : l’unité de propriété est donc incompatible avec la subsistance d’une servitude.
Il en résulte qu’aucune servitude – et a fortiori aucune servitude de cour commune – ne peut être instituée entre deux constructions implantées sur un même fonds appartenant au même propriétaire : il n’existe pas, au sens des articles 637 et 639 du code civil, de « fonds dominant » et de « fonds servant » distincts.
La conséquence pratique est importante : on ne peut pas fabriquer artificiellement une servitude de cour commune pour échapper aux règles d’implantation entre façades sur un même terrain prévues par le PLU. Les règles d’urbanisme (distances minimales entre constructions, selon la nature des baies et la configuration des façades) s’appliquent pleinement, et non un régime fictif de servitude entre deux parties d’un même patrimoine.
En synthèse, ce qu’il faut retenir sur la servitude de cour commune
Quelques idées directrices utiles peuvent être dégagées dès que l’on voit apparaître la mention “cour commune” dans un permis ou un règlement de copropriété :
La servitude de cour commune est, en principe, une servitude de droit privé.
Elle est instituée entre propriétaires privés pour permettre l’octroi d’un permis de construire et reste, sauf cas très particulier, régie par le Code civil : fonds dominant / fonds servant, extinction possible (disparition du titre, confusion, prescription).
L’hypothèse de la charge d’intérêt général est exceptionnelle.
La servitude de cour commune suppose, à la manière de l’affaire Larousse, une convention à laquelle participe une collectivité publique, qui institue une obligation perpétuelle de maintenir des vides constructifs au profit de l’intérêt collectif, sans véritable fonds dominant. Dans ce cas, la servitude s’apparente davantage à une charge réelle d’utilité publique, difficilement supprimable.
Aucune servitude (de cour commune ou autre) ne peut exister entre constructions implantées sur un même fonds appartenant au même propriétaire.
La réunion dans la même main de ce qui aurait pu être fonds dominant et fonds servant éteint la servitude ; à plus forte raison, il est impossible d’en créer une nouvelle dans un tel contexte. Les distances entre constructions sont alors exclusivement régies par les règles d’urbanisme applicables aux façades sur un même terrain.
En pratique, l’analyse doit être très factuelle.
Il faut systématiquement :
- • relire le titre créateur (convention, règlement de copropriété, traité avec une collectivité) ;
- • identifier les parties signataires (présence ou non d’une personne publique) ;
- • vérifier l’existence de fonds distincts ou, au contraire, d’une unité foncière ;
- • et en déduire si l’on se trouve dans le régime “civil” classique ou dans une hypothèse de charge d’intérêt général, beaucoup plus verrouillée.
En résumé, la servitude de cour commune n’est pas, par nature, un obstacle indépassable à l’évolution d’un projet : dans la plupart des cas, elle reste une servitude civile, susceptible de s’éteindre ou d’être remise en cause dans les conditions du Code civil.
Ainsi, face à la diversité des situations, l’enjeu principal est d’identifier correctement la nature de la servitude évoquée : servitude civile classique ou véritable charge d’intérêt général. Cette qualification conditionne les possibilités d’évolution du projet, les marges de négociation et les voies d’extinction mobilisables. Une analyse rigoureuse du titre, des parties signataires et de l’unité foncière s’avère donc indispensable avant toute opération. Un accompagnement juridique spécialisé permet ainsi de sécuriser les choix, éviter les blocages et lever, lorsque cela est possible, des contraintes présentées à tort comme insurmontables.
(article rédigé en collaboration avec Jérémi Menozzi)