Après la décision du Conseil Constitutionnel du 20 novembre 2025, la loi 2025-1129 du 26 novembre 2025 portant simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été publiée au journal officiel et, est, donc, entrée en vigueur.
Cette loi, qui fait le bonheur des praticiens du droit, propose, sans surprise, de nouvelles mesures importantes tant en matière d’urbanisme que de logement.
Nous ne nous focaliserons que sur les incidences en droit de l’urbanisme, notamment, l’instruction des autorisations, le contentieux d’urbanisme et la police de l’urbanisme.
Instruction des autorisations d’urbanisme
Nouvelle cristallisation des règles d’urbanisme
Sont intégrés les articles L. 431-6 et L. 441-5 au Code de l’urbanisme qui consacrent la cristallisation des règles d’urbanisme en vigueur à la date du permis de construire initial, en cas de demande de permis de construire modificatif.
« Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ».
Le permis modificatif ne peut, donc, être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la demande du permis de construire initial et ce pendant une période de trois ans à compter de sa délivrance.
Attention, cette règle ne saurait s’appliquer lorsque « les dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la délivrance du permis de construire initiale ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publique »
Contentieux d’urbanisme
Exclusion de l’exception d’illégalité de certains documents d’urbanisme
L’article L. 600-1 du code de l’urbanisme est abrogée.
Autrement dit, il n’est plus possible d’invoquer par voie d’exception l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
Modification du délai de recours gracieux et de ses conséquences
Le nouvel article L. 600–12-2 du code de l’urbanisme apporte une modification importante et non anodine par ses conséquences procédurales.
En l’occurence, deux conséquences :
- – le délai d’introduction d’un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme (autorisation, retrait, refus,…) est réduit à un mois ;
- – le recours gracieux ou hiérarchique ne proroge pas le délai contentieux de deux mois.
En pratique, les requérants devront directement et immédiatement introduire un recours contentieux contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme.
Le recours gracieux perd tout intérêt pratique sauf à vouloir jouer avec le feu.
Cette disposition est entrée en vigueur le 28 novembre 2025.
Consécration d’une présomption d’urgence en matière de référé contre un refus d’autorisation d’urbanisme
L’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme prévoit une présomption d’urgence :
« Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite ».
Cette présomption d’urgence concerne :
- – le référé suspension ;
- – les recours contre les décisions d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir.
Il s’agit, ainsi, d’uniformiser le régime de la présomption d’urgence déjà existante en cas de référé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir (article L. 600-3 du code de l’urbanisme).
A noter que cette disposition s’applique aux recours enregistrés par la juridiction administrative à partir du 28 novembre 2025.
Cristallisation des moyens de substitution
Il est ajouté un alinéa 2 à l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme :
« Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande ».
Ainsi, si de nouveaux moyens de refus sont susceptibles d’être invoqués, cela doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours et de l’appel.
Sont visées ici tant les refus que les retraits d’autorisation d’urbanisme, mais aussi les décisions juridictionnelles relatives à de telles décisions.
Cette disposition devrait concerner également et sûrement les décisions portant sursis à statuer sur les demandes d’autorisation. Pour ces dernières décisions, il existe un doute que la jurisprudence viendra trancher. Mais la prudence, à ce stade, et au regard des implications de cette réforme, est d’anticiper en considérant son application aux décisions de sursis à statuer.
En pratique, les collectivités compétentes, dès la connaissance des recours, devront agir vite pour reprendre connaissance du dossier du pétitionnaire afin de pouvoir, dans ce court délai de deux mois, proposer de nouveaux moyens de refus.
A noter que cette disposition s’applique aux recours enregistrés par la juridiction administrative à partir du 28 novembre 2025.
Renforcement des sanctions en cas de travaux illégaux
Le pouvoir de mise en demeure de mettre en conformité les constructions, prévu à l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme est renforcé.
Premièrement, il est créé la possibilité d’infliger une amende d’un montant maximal de 30 000 euros.
Deuxièmement, le régime de l’astreinte est renforcé puisque qu’il passe de 500 euros par jour à 1000 euros dans la limite de 100 000 euros d’astreinte (en lieu et place des 25 000 euros maximum).
Troisièmement, la jurisprudence est codifiée puisqu’il est intégré dans le code de l’urbanisme que « l’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif ». Le contrevenant devra s’acquitter des sommes dues.
Quatrièmement, par arrêté motivé, le Préfet pourra se substituer à l’autorité compétente dans le cas où invitée à exercer ses pouvoirs, elle n’aurait pas répondu dans un délai d’un mois.
Cinquièmement, dans le cas où la mise en demeure est restée sans effet, l’autorité compétente pourra mettre en oeuvre d’office les mesures ordonnées aux frais de l’intéressé si :
- – il est démontré un risque certain pour la sécurité ou pour la santé ;
- – les travaux se situent hors zones urbaines.
Ces deux conditions sont alternatives et non cumulatives.
Attention, la démolition devra toujours être autorisée par un décision du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.