Cette convention de mise à disposition intégrait une clause d’indexation, permettant d’indexer le montant de la redevance d’occupation stade sur un indice des loyers.

Parallèlement, notre cliente a externalisé la gestion de ce stade.

Aux termes de l’article 47 du contrat de délégation de service public, il est prévu que le délégataire sera, dès la mise à disposition effective du stade, substitué à la collectivité dans les droits et obligations de celle-ci tels que définis par la convention de mise à disposition à l’exception des droits et obligations ne concernant que les relations entre la collectivité et le club de football.

Dans le cadre de cette chaine de conventions, le club de football entendait contester, d’une part, l’application et, d’autre part, la légalité de la clause d’indexation.

Ainsi le club de football a sollicité auprès de la société gestionnaire du stade du Hainaut le remboursement de la somme de 90 606,84 euros au titre des indexations antérieurement perçues. Parallèlement, le club de football refusait, désormais, de régler les cinq dernières factures présentées par la société gestionnaire, pour un montant de 61 633,52 euros, du fait de l’application de cette clause d’indexation.

L’enjeu du litige pour notre cliente

Si, en apparence, le litige est d’apparence exclusivement privé puisque né entre deux sociétés, le risque pour la collectivité était pourtant réel et important.

En effet, la société gestionnaire du stade du Hainaut a saisi le tribunal administratif de Lille pour obtenir la condamnation du club de football à lui verser la somme de 61 633,52 euros.

Et, à titre subsidiaire, la société a mis en cause notre cliente, et a sollicité, si la clause d’indexation était reconnue non-écrite, sa condamnation à lui verser, à titre de dommages et intérêts :

• la somme de 90.606,84 euros, au titre des indexations indument perçues ;
• la somme de 61.633,52 euros, correspondant au montant cumulé des factures dont le paiement est demandé, à titre principal, dans le cadre de la présente instance ;
• toutes sommes augmentées des intérêts de droit à compter de la présente requête, le cas échéant capitalisés dans les conditions prescrites par l’article 1154 du Code civil.

Le risque était, ainsi, conséquent.

Dans son jugement du 7 mai 2019, le tribunal administratif de Lille a rejeté la requête, s’estimant incompétent.

La société gestionnaire a persisté dans ses demandes en saisissant la cour administrative d’appel de Douai.

L’enjeu de cette affaire était assez simple à identifier : démontrer la régularité du jugement de première instance querellé, à savoir l’incompétence de la juridiction administrative pour préserver la Communauté d’agglomération d’un risque financier important.

La convention de mise à disposition de l’équipement sportif ne porte pas sur une dépendance du domaine public

Pour l’appelante, en l’espèce, la convention de mise en disposition conclue entre la communauté d’agglomération, à laquelle s’est substituée la société gestionnaire du stade, et le club de football portait sur l’occupation d’une dépendance du domaine public.

Et, en raison de l’identification d’une dépendance du domaine public, la juridiction administration aurait dû, dans ses conditions, se déclarer compétente pour connaître du présent litige, en vertu des dispositions de l’article L. 2331-1 du code général des personnes publiques, qui prévoient, notamment, que :

« Sont portés devant la juridiction administrative les litiges relatifs :

1° Aux autorisations ou contrats comportant occupation du domaine public, quelle que soit leur forme ou leur dénomination, accordées ou conclus par les personnes publiques ou leurs concessionnaires »

Pour écarter l’analyse développée en appel, la cour administrative de Douai rappelle la définition du domaine public telle qu’elle résulte des dispositions de l’article L. 2111-1 du code général des personnes publiques :

« Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public ».

En l’espèce, il a fallu que la cour procède à une analyse empirique de la convention de mise à disposition de l’équipement sportif du stade du Hainaut.

Un équipement sportif non mis la disposition directe du public

En premier lieu, la cour met en exergue que si le stade est susceptible d’accueillir du public ce n’est que dans le cadre des manifestations sportives et autres évènements accueillis par le stade.

Dès lors, il n’est pas possible de considérer que cet équipement sportif est affecté à l’usage directdu public.

Un équipement sportif non affecté à un service public 

En second lieu, la cour reprend en partie la fameuse jurisprudence Stade Jean Bouin, connue pour un autre sujet, pour rappeler que « la seule présence d’un club de football professionnel sans autres contraintes que celles découlant de la mise à disposition d’équipements sportifs ne caractérise pas à elle seule une mission de service public ».

Et, en l’espèce, la convention de mise à disposition ne comporte aucune obligation particulière, qui traduiraient un droit de regard de la collectivité et son intention de confier une mission de service public sous son contrôle. 

La conclusion est que le stade du Hainaut n’est pas affecté à un service public.

Par conséquent, en application des dispositions de l’article L. 2111-1 du code général des personnes publiques, le stade du Hainaut ne saurait être regardé comme une dépendance du domaine public.

La convention de mise à disposition ne valant pas autorisation d’occupation du domaine public, elle ne peut être qualifiée de contrat administratif par détermination de la loi.

L’absence de toute clause exorbitante du droit commun

La société appelante tentait également de s’appuyer l’existence d’une prétendue clause exorbitante du droit commune pour justifier de la compétence de la juridiction administrative.

La cour balaye cet argument.

Il est, ainsi, jugé que la convention de mise à disposition de l’équipement sportif ne comporte aucune clause exorbitante. Reprenant la définition issue de la décision du Tribunal des conflits du 13 octobre 2014 (TC, 13 octobre 2014, Axa France IARD c/ MAIF, n° 3963), elle constate qu’aucune clause qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, implique, dans l’intérêt général, que le contrat relève du régime exorbitant des contrats administratifs.

Écartant, enfin et par ailleurs, la requalification du contrat de mise à disposition en bail emphytéotique administratif, faute pour la convention de prévoir l’octroi de droits réels, la cour a confirmé le jugement du tribunal administratif de Lille en ce que le litige était porté devant une juridiction incompétente. 

Nous appuyant sur des notions fondatrices du droit administratif, nous avons pu démontrer qu’en l’espèce, la cour était incompétente pour statuer sur la requête de la société appelante.

Ce que nous avons obtenu pour notre client

La cour administrative de Douai (CAA Douai, 30 décembre 2020, n°19DA01545) confirme, ainsi, la parfaite régularité du jugement du tribunal administratif de Lille.

Le litige portant sur l’application de la convention de mise à disposition d’un équipement sportif à un club de football relève non pas de la juridiction administrative mais de la juridiction judiciaire.  

Cette confirmation permet d’écarter à ce stade tout risque d’engagement de la responsabilité de notre client. Le risque, de plus de 150 000 euros, est pour l’heure écarté.

Litige relatif à l’occupation d’un équipement sportif : attention à saisir le bon juge !, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Les deux titres de recette correspondants étaient contestés devant la cour administrative d’appel de Nantes (CAA Nantes, 7 février 2020, n° 18NT00759).

L’occupant demandait l’infirmation du jugement du tribunal administratif de Nantes qui l’avait condamné à régler la redevance d’occupation contestée. 

Il sollicitait également, devant la cour administrative d’appel de Nantes :

-> l’annulation de son autorisation d’occupation temporaire du domaine public portuaire. L’autorisation n’était selon lui pas conforme à sa demande d’autorisation d’occupation du domaine public, qui était formulée pour une durée minimale de vingt ans. 

L’autorisation ne maintenait par ailleurs pas le tarif prévu par la précédente autorisation dont il avait bénéficié.

-> l’annulation des demandes de paiement de la redevance d’occupation du domaine public formulées par notre client.

L’enjeu du dossier : confirmer la condamnation de l’occupant du domaine public au versement de la redevance d’occupation 

Nul ne peut occuper le domaine public sans disposer d’un titre (Article L2122-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques).

L’occupant du domaine public portuaire avait ici bénéficié de plusieurs autorisations temporaires d’occupation.

Avant l’expiration du dernier titre d’occupation, il avait anticipé et sollicité le renouvellement de son autorisation d’occupation privative du domaine public. Sa demande portait sur une durée minimale de vingt ans à partir du 1er janvier 2016. Il demandait l’application d’une redevance de 8,94 euros hors taxes par are et par an, correspondant au tarif fixé dans le cadre de son autorisation d’occupation initiale.

L’établissement public portuaire n’a pas accédé à cette demande. 

Au contraire, il a notifié une autorisation d’occupation temporaire de son domaine public pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’une redevance de 39,82 euros hors taxes par are et par an.

L’établissement public a en conséquence émis deux titres exécutoires correspondant à la différence entre le montant des redevances dues au titre de l’autorisation d’occupation temporaire accordée à l’occupant du domaine public et celui des redevances effectivement payées par ce dernier.

Ce sont ces titres exécutoires auxquels l’occupant du domaine public refusait de se conformer.

L’autorité gestionnaire dispose d’une certaine marge de manœuvre dans la fixation des conditions d’occupation de son domaine public

L’autorité gestionnaire du domaine public n’est jamais tenue de délivrer ou renouveler une autorisation d’occupation temporaire, comme le consacre la jurisprudence administrative (CE, 14 octobre 1991, n° 95857).

Si elle délivre une telle autorisation, elle doit alors fixer, tant dans l’intérêt du domaine public que dans l’intérêt général, les conditions de délivrance ou de renouvellement de cette autorisation d’occupation.

A ce titre, l’autorité gestionnaire détermine le tarif de la redevance, en tenant compte des avantages de toute nature que l’occupant sera susceptible de retirer de l’occupation du domaine public (article L. 2125-3 du code général de la propriété des personnes publiques).

C’est au regard de ces principes que la cour administrative d’appel de Nantes a exercé son contrôle.

Une durée d’occupation d’un an conforme à l’intérêt général et justifiée compte tenu de l’absence de nouveaux investissements

La règle en matière de durée d’une autorisation d’occupation du domaine publique est qu’elle doit être fixée compte tenu de l’intérêt général ainsi que de l’intérêt particulier, pour une meilleure utilisation possible du domaine public. 

La durée des autorisations successives peut évoluer

Lorsque l’autorité gestionnaire statue sur une demande de renouvellement d’une autorisation d’occupation temporaire de son domaine public, elle n’est pas liée par la durée initiale de l’occupation.

Les titulaires d’autorisations ou de conventions d’occupation temporaires du domaine public n’ont pas de droit acquis au renouvellement de leur titre. Il appartient donc au gestionnaire du domaine public d’examiner chaque demande de renouvellement en appréciant les garanties que ces dernières présentent pour la meilleure utilisation possible du domaine public (CE, 25 janvier 2017, 395314).

Notre approche ici a donc été une approche concrète. Nous avons démontré que, si la durée de l’autorisation initiale prenait en compte l’amortissement des investissements nécessaires à l’exploitation et au développement du domaine portuaire à sec, plus aucun investissement ne justifiait qu’une nouvelle autorisation temporaire d’occupation soit délivrée pour une durée de 20 ans.

Dans ces conditions, la Cour confirme que le fait que l’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ait été délivrée pour une durée d’un an et non de vingt, comme demandé par l’appelant, ne la rend pas illégale. 

L’augmentation de la redevance justifiée par la modification du terrain

Le tarif de la redevance doit être fixé en tenant compte des avantages de toute nature que le titulaire de l’autorisation est susceptible de retirer de l’occupation du domaine public. 

La Cour rappelle, en l’espèce, qu’il appartient « au juge, saisi d’une contestation du montant de la redevance prévu par une autorisation d’occupation temporaire, de s’assurer que les critères pris en compte pour déterminer ce montant ne sont pas entachés d’erreur de droit et que le montant qui en résulte n’est pas manifestement disproportionné par rapport aux avantages de toute nature procurés par les conditions d’utilisation privative du domaine public » (CAA Nantes, 7 février 2020, n° 18NT00759).

Nous avons ici démontré, en mettant en avant la modification de la nature du terrain entre la première autorisation et l’autorisation renouvelée, que le nouveau montant de redevance était justifié.

La Cour administrative d’appel de Nantes procède, sur le fondement des éléments que nous avons produits, à une analyse factuelle de la situation du terrain pour juger que le montant de la redevance n’est pas affecté d’une disproportion manifeste. Pour ce faire, le juge administratif relève au gré de son contrôle que :

-> le terrain était en herbe et en eau lorsque la première convention d’occupation du domaine public a été fixée. Le montant de la redevance était donc fixé en conséquence. Le terrain est aujourd’hui aménagé, justifiant une augmentation du montant de la redevance ;

-> l’autorité gestionnaire s’est référée au barème domanial en vigueur pour fixer le montant de la redevance ;

-> l’occupant ne démontre pas la nécessité de réaliser des investissements pour poursuivre son activité professionnelle ;

-> l’occupant exerce sur la dépendance du domaine public son activité professionnelle, tirant, ainsi, un avantage économique de cette exploitation.

Par conséquent, le montant de la redevance retenue n’est pas disproportionné, puisqu’il tient strictement compte des avantages de toute nature que le titulaire de l’autorisation est susceptible de retirer de son occupation temporaire du domaine public

Pas de droit au renouvellement

L’occupant du domaine public ne dispose d’aucun droit au renouvellement de son autorisation d’occupation temporaire du domaine public

Pour l’appelant, le nouveau tarif de la redevance, imposé par l’autorité gestionnaire du domaine public, porterait atteinte à son droit au renouvellement ou encore à son droit de priorité.

Un tel moyen ne pouvait convaincre la Cour, puisque de jurisprudence constante (CE, 14 octobre 1991, n° 95857 ou encore CE, 25 janvier 2017, 395314), les titulaires d’autorisations ou de conventions d’occupation temporaire du domaine public n’ont pas de droit acquis au renouvellement de leur titre. En la matière, l’autorité gestionnaire, face à une demande de renouvellement d’une autorisation d’occupation du domaine public doit apprécier les garanties qu’elle présente pour la meilleure utilisation possible du domaine public 

Ainsi, en l’espèce, l’occupant conteste les conditions de renouvellement de son autorisation d’occupation du domaine public. 

La Cour rejette l’argument au motif que les conditions de fixation de la redevance répondent à un objectif d’intérêt général, soit la valorisation du domaine public portuaire.

Ce que nous avons obtenu pour notre client

Grâce aux arguments concrets que nous avons soumis à la Cour, celle-ci confirme le la légalité de la durée et la redevance fixés dans la nouvelle convention d’occupation du domaine public.

La redevance est donc due par l’occupant du domaine public.

Grâce à cette confirmation du jugement du tribunal administratif de Nantes, nous obtenons pour notre client la validation des conditions de renouvellement de l’autorisation d’occupation temporaire du domaine public et de la validité des tarifs appliqués.

Cette confirmation permet d’écarter tout effet domino : la décision, si elle avait été défavorable, aurait pu inciter tous les autres occupants de la zone à demander le remboursement des redevances payées.

Augmentation de la redevance d’occupation du domaine public : pas de droit acquis lors du renouvellement, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.

Au terme de ces premiers baux commerciaux, un contrat portant occupation précaire du local commercial a été conclu entre la société locataire et le bailleur, notre cliente.

A l’expiration de ce bail précaire, la société locataire est restée dans le local commercial.

La situation est rapidement devenue inextricable pour notre cliente propriétaire.

Dans l’impossibilité de sécuriser l’occupation de son local par la conclusion d’un bail commercial, elle devait, en outre, faire face à de nombreux impayés de loyers et de charges locatives.

Le préjudice de la communauté d’agglomération en raison des impayés de loyers et de charges s’élevait à plus de 2 millions d’euros.

Lasse de cette situation et de l’impasse dans laquelle se trouvaient les pourparlers en cours avec la société locataire, qui ne permettaient pas d’aboutir à la conclusion d’un bail commercial, la communauté d’agglomération nous a contactés pour trouver une solution.

L’élaboration d’une stratégie pour récupérer les impayés

Dans un premier temps, nous avons fait le point avec notre cliente pour déterminer ses besoins afin de proposer une stratégie efficace pour gérer la situation de son locataire.

En effet, au regard de la situation et des conditions particulières d’occupation du local commercial, en raison de l’absence de tout contrat ou bail commercial écrit, nous avons identifié, en droit, trois actions :

-> une action résolutoire du bail commercial (article 1224 et suivants du Code civil). C’est une procédure menée devant le juge pour obtenir, d’une part, l’expulsion de la société locataire et, d’autre part, le paiement des impayés de loyers du fait de la violation des clauses du bail commercial ;

-> une action en résiliation judiciaire du bail commercial. C’est une procédure judiciaire pour obtenir, d’une part, l’expulsion de la société occupante des locaux de la collectivité et, d’autre part, le paiement des impayés de loyers, sans nécessairement s’appuyer sur les clauses d’un bail commercial ou d’un contrat d’occupation ;

-> une procédure en recouvrement judiciaire des impayés de loyers et charges locatives.

La stratégie influencée par des données économiques

En définitive, notre cliente optait pour le seul recouvrement des impayés de loyers et de charges locatives.

En effet, notre cliente n’était pas en faveur d’une stratégie trop offensive car, en installant son activité, la société locataire participait au développement économique du territoire et assurait l’emploi de nombreux habitants de la région.

Les enjeux économiques et pour le développement du territoire étaient, donc, forts et contraignaient nécessairement la procédure, puisqu’ils s’opposaient à toute procédure d’expulsion, qui aurait eu des conséquences économiques irréversibles.

Quelles étapes pour recouvrer les impayés ?

Conformément à cette stratégie, nous avons, dans un premier temps, mis en demeure la société de procéder au règlement des impayés sous peine de saisir le juge compétent.

Face à l’inaction de la société débitrice des loyers impayés, nous l’avons, donc, dans un second temps, assignée devant le Tribunal de Grande instance (depuis le 1^erjanvier 2020, le tribunal judiciaire), juge compétent.

Et, eu égard à la longue durée d’occupation du local commercial, les conditions d’occupation précaire n’étaient plus réunies (L. 145-5-1 du Code de commerce) et, donc, les relations entre la collectivité propriétaire et la société locataire sont régies par les dispositions du code du commerce relatives au bail commercial (Civ. 3ème, 15 octobre 2014, 13-20085).

Nous avons considéré puis écarté la procédure en référé qui était, est, en droit, envisageable (article 835 du code de procédure civile). Le référé, c’est-à-dire une procédure rapide, suppose qu’aucun élément de fait ou de droit ne permettre de débattre l’obligation de payer les arriérés de loyers (la formulation du code évoque une obligation non sérieusement contestable). Or, en raison de l’absence de bail commercial ou de tout contrat d’occupation du local commercial écrit, la sécurité était d’opter pour une procédure au fond.

Une stratégie payante

Au-delà des échanges contradictoires dans le cadre de la procédure menée devant le juge et destinée à obtenir le recouvrement des impayés de loyers et de charges locatives, notre stratégie a été payante.

En effet, l’assignation devant le juge judiciaire a permis de débloquer la situation et de permettre aux parties de se rapprocher et de trouver un accord sur les conditions de location du local commercial occupé.

L’action judiciaire a donc permis d’initier un dialogue amiable, efficace et rapide. Il s’agit d’un objectif que nous poursuivons systématiquement, pour obtenir des résultats rapides pour nos clients.

Ce rapprochement a permis la conclusion d’un protocole d’accord global relatif :

-> à la réalisation par la collectivité de travaux dans le local commercial pour améliorer les conditions d’occupation et de location ;

-> au paiement des impayés de loyers et de charges locatives ;

-> à la conclusion d’un bail commercial pour pérenniser l’installation de la société et son développement économique sur le territoire de notre cliente.

Notre approche dans ce dossier

Grâce à la conciliation d’outils juridiques en apparence contradictoires avec les objectifs extra juridiques de ce dossier délicat, nous avons réussi à obtenir une victoire rapide pour notre client.

Nous avons donc obtenu le paiement d’importants impayés, tout en pérennisant l’implantation de la société sur le territoire par la conclusion d’un bail commercial équilibré. Ce sont ainsi de nombreux emplois qui ont été préservés pour le territoire.

C’est conscient de ces enjeux, extra juridiques, que nous avons analysé ce dossier et élaboré une stratégie, en partenariat constant avec notre cliente.

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Obtention du paiement des loyers impayés d’un bail commercial, un article à découvrir sur Richer & Associés Droit Public.