Prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme indique l’état des normes d’occupation des sols. Le certificat d’urbanisme dévoile, ainsi, les dispositions d’urbanisme applicables à un terrain donné. La question récurrente, en pratique, est de savoir dans quelle la collectivité est liée par le certificat d’urbanisme délivré.
Ainsi, bien que non obligatoire, le certificat d’urbanisme est donc un document très utile. Nous recommandons de le solliciter avant de concrétiser un projet immobilier (achat d’un terrain nu ou déjà construit, projet d’aménagement…).
Ce document permet, en effet, de savoir si le projet envisagé est compatible avec les règles d’urbanisme applicables au terrain, point qui peut s’avérer crucial pour finaliser une vente.
Pour autant, le certificat d’urbanisme ne lie pas nécessairement la collectivité.
Certificat d’urbanisme de simple information ou certificat d’urbanisme opérationnel
L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme prévoit deux régimes de certificat d’urbanisme, en fonction de l’objet de la demande.
Certificat d’urbanisme de simple information
Il s’agit du certificat d’urbanisme ordinaire.
Ce certificat permet d’être informé des règles d’urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété et de la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain.
Certificat d’urbanisme opérationnel
De son côté, le certificat d’urbanisme dit « opérationnel » accorde une information plus détaillée.
On y retrouve, comme dans le certificat d’urbanisme simple, les informations relatives aux dispositions d’urbanisme, aux limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain.
Mais en outre, lorsque la demande a précisé la nature du projet envisagé ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, le certificat d’urbanisme opérationnel indique :
-> si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de ce projet, construction ou aménagement ;
-> l’état des équipements publics existants ou prévus.
La demande de certificat
Pour la demande de certificat d’urbanisme, l’article R.410-1 du code de l’urbanisme n’impose pas au demandeur de justifier de sa qualité.
Le juge administratif considère, en outre, que toute personne peut solliciter un certificat (CE, 15 décembre 2015, Commune de Saint Cergues, n°374026).
En revanche, la demande doit préciser l’identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que l’objet de la demande, conformément au formulaire Cerfa.
Le certificat d’urbanisme concerne le terrain.
Le délai d’instruction de la demande de certificat d’urbanisme
Alors que le délai d’instruction du certificat d’urbanisme informatif est d’un mois (R. 410-9 du code de l’urbanisme), s’agissant du certificat d’urbanisme opérationnel, il faut compter deux mois à compter de la réception en mairie de la demande (R. 410-10 du code de l’urbanisme).
L’effet du certificat d’urbanisme : la collectivité est liée par le certificat d’urbanisme
En principe, l’intérêt du certificat d’urbanisme est que, pendant 18 mois à compter de la délivrance du certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété sont cristallisés.
Seules les dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique peuvent être remises en cause.
L’intérêt concret du certificat d’urbanisme est donc réel.
En théorie, le certificat d’urbanisme permet de se prémunir de tout changement des règles d’urbanisme, du plan local d’urbanisme et, ainsi, permet de mener à bien son projet de construction ou d’aménagement.
Autrement dit, en principe, la commune est liée par le certificat d’urbanisme lorsqu’une autorisation d’urbanisme est sollicitée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat.
A noter que ce délai de 18 mois peut être prolongé. Le délai de validité du certificat d’urbanisme, informatif ou opérationnel, peut être prolongé d’une année aussi longtemps que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changé.
Cette demande de prolongation doit être adressée en mairie au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité du certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme est, donc, une garantie pour le futur acquéreur, l’aménageur ou le pétitionnaire, plus généralement.
La collectivité est liée par le certificat d’urbanisme sous réserve…
Alors qu’à la lecture des dispositions du code de l’urbanisme, le caractère liant du certificat d’urbanisme frappe, en pratique, la jurisprudence en a fortement amoindri la force.
Première limitation : il faut savoir que si l’auteur du certificat a omis de mentionner une information relative aux conditions d’occupation du terrain, qui était pourtant applicable à la date de délivrance du certificat, ce manquement ne crée pas un droit acquis pour le bénéficiaire du certificat. La collectivité n’est pas liée par cette erreur.
La possibilité d’oppose un sursis à statuer
Ensuite, en droit, l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis, le certificat d’urbanisme doit indiquer précisément quelles circonstances permettraient d’opposer un tel sursis à statuer.
Néanmoins, la jurisprudence est laxiste. Le juge administratif admet que « si l’omission de la mention d’une telle possibilité dans le certificat d’urbanisme peut être, en vertu du cinquième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme et du sixième alinéa de l’article A. 410-4 du même code, de nature à constituer un motif d’illégalité de ce certificat, elle ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat d’urbanisme » (CE 11 octobre 2017, req. n° 401878).
Il est, donc, possible d’opposer un sursis à statuer même en ayant omis la mention dans le certificat d’urbanisme et, donc, in fine, de refuser un permis de construire ou de s’opposer à une déclaration préalable en dépit d’un certificat d’urbanisme favorable.
Le certificat d’urbanisme ne lie plus la collectivité, dès lors qu’un sursis a été opposé à une demande de permis de construire ou de déclaration préalable et qu’il s’avère que la demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du plan local d’urbanisme dont l’élaboration est en cours.
Le certificat d’urbanisme possiblement écarté avec l’adoption d’un nouveau PLU
Par ailleurs, dans un autre arrêt, la Conseil d’État a considéré que « lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable » (CE, 18 décembre 2017, n°380438).
Le certificat d’urbanisme ne lie plus la collectivité quand, entre l’obtention du certificat d’urbanisme et la demande d’autorisation d’urbanisme, un nouveau plan local d’urbanisme est entré en vigueur, sous réserve, néanmoins, que les conditions requises pour qu’un sursis à statuer soit opposé soient réunies.
Le sursis à statuer vient contrecarrer les effets du certificat d’urbanisme.
Nos conseils pratiques
Même si la jurisprudence a remis en cause le principe de cristallisation des dispositions d’urbanisme en raison de l’obtention d’un certificat d’urbanisme, ce dernier n’en demeurent pas moins utile.
Utile car le certificat d’urbanisme permettent de figer les dispositions d’urbanisme applicables et autres régimes des taxes et participations.
Bien évidemment, un sursis à statuer peut toujours intervenir et la demande d’autorisation d’urbanisme pourrait être refusée dans le cas où elle ne serait pas compatible avec le PLU. Pour autant, un tel sursis doit respecter les dispositions du code de l’urbanisme.
Il en est de même dans le cas où la demande d’autorisation d’urbanisme, faisant suite à un certificat d’urbanisme, serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du plan local d’urbanisme dont l’élaboration est en cours.
Entre l’utilité pour le futur acquéreur d’un terrain de savoir si son projet est viable au regard des dispositions d’urbanisme applicables et le risque de se voir opposer, in fine, le nouveau PLU en cours d’élaboration, la complexité actuelle du régime juridique d’urbanisme commande d’être accompagné à tous les stades par un avocat maîtrisant les rouages du droit de l’urbanisme, pour s’assurer de l’aboutissement de votre projet.